每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 鄢銀嬋 吳林靜 每經(jīng)編輯 楊翼    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 吳林靜 每經(jīng)編輯 楊翼

房地產(chǎn)步入白銀時(shí)代，金科股份依舊在掘金，秘訣就是做“城鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)商”。

2010年，金科提出了“1030戰(zhàn)略”，即用10年時(shí)間進(jìn)入重慶30個(gè)區(qū)縣，時(shí)任金科股份重慶片區(qū)公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理的蔣思海帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在開(kāi)縣打下漂亮一役。時(shí)隔6年，已是金科股份董事長(zhǎng)的蔣思海一邊回憶一邊感慨，“我們?cè)谀抢飵?dòng)了城市面積，擴(kuò)增了城鎮(zhèn)人口，對(duì)開(kāi)縣的城鎮(zhèn)化貢獻(xiàn)很大”。

開(kāi)縣的成功是金科掘金新型城鎮(zhèn)化的縮影，這家?guī)в袇^(qū)域化烙印的房企乘勝追擊，2013年提出不再做單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是一個(gè)中國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)商。

從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商，蔣思海已深諳個(gè)中精髓。12月21日，在第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)間隙，蔣思海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)強(qiáng)調(diào)，“以前開(kāi)發(fā)完房子，5年賣(mài)完就和客戶(hù)關(guān)系斷了，現(xiàn)在金科正用‘地產(chǎn)+社區(qū)’的模式把客戶(hù)變成用戶(hù)，要為其提供70年服務(wù)”。在此基礎(chǔ)上，金科打造城市運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，將開(kāi)發(fā)的健康、教育等社區(qū)服務(wù)產(chǎn)品與地產(chǎn)項(xiàng)目有機(jī)融合，“讓城市細(xì)胞活躍起來(lái)，一個(gè)好的開(kāi)發(fā)商就是城市運(yùn)營(yíng)商”。

如今，“城市運(yùn)營(yíng)商”已是不少房企轉(zhuǎn)型的時(shí)髦詞，金科突圍之路又在何方？蔣思海對(duì)記者說(shuō)，“我們會(huì)堅(jiān)定地堅(jiān)持下去”，2020年，金科將完成“雙千億計(jì)劃”（營(yíng)收千億、估值千億）目標(biāo)，“新地產(chǎn)”與“新服務(wù)”亦是其中重要支撐。

談城市運(yùn)營(yíng)商：激活城市細(xì)胞

NBD：早在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，金科就表明以后不做單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是中國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)商，您認(rèn)為這之間有怎樣的區(qū)別？

蔣思海：目前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率并不高，僅52%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家75%以上的城鎮(zhèn)化率還有一定距離，而新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展則為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了更多機(jī)遇。

不少房企通過(guò)前20年的發(fā)展已完成資本積累，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展又進(jìn)入了一個(gè)以城市新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)推動(dòng)城市群發(fā)展的歷史時(shí)期，需要開(kāi)發(fā)商由僅開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)樓盤(pán)為主向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型，向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)，把城市的自然資源和精神資源有效地推向市場(chǎng)，使城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力得到提高，城市的財(cái)富增加，城市居民生活質(zhì)量和幸福感得到提升，這是城市運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的關(guān)鍵，也是城市運(yùn)營(yíng)的終極目的。

金科早在兩年之前就開(kāi)始實(shí)施深度布局中西部地區(qū)和三四線(xiàn)城市的戰(zhàn)略，推行了“622戰(zhàn)略”“1060戰(zhàn)略”，均與“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略相切合，被奉為“新型城鎮(zhèn)化第一概念股”，目前在中西部的城鎮(zhèn)化布局已經(jīng)擴(kuò)大、加速。

NBD：“城市運(yùn)營(yíng)商”已經(jīng)成為行業(yè)關(guān)鍵詞，不少房企對(duì)這個(gè)角色也十分關(guān)注。您如何理解“城市運(yùn)營(yíng)商”這個(gè)概念？

蔣思海：我對(duì)“城市運(yùn)營(yíng)商”的理解就是，要對(duì)城市資源要素有充分的認(rèn)識(shí)，通過(guò)市場(chǎng)、法律和其他創(chuàng)新行為，把城市的增值和優(yōu)勢(shì)資源發(fā)揮出來(lái)。

作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，就要圍繞城市發(fā)展的總體規(guī)劃、目標(biāo)，通過(guò)企業(yè)自身市場(chǎng)化的機(jī)制和手段，把自身的資源、產(chǎn)業(yè)的資源運(yùn)用起來(lái)，讓產(chǎn)品和住宅、商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，最終成為城市的一部分。企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能夠融合到城市里，得到城市人民的喜愛(ài)。這才是真正城市運(yùn)營(yíng)商的概念。

談進(jìn)軍社區(qū)：需整合資源

NBD：今年以來(lái)，不少房企將進(jìn)軍社區(qū)作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)方向，您如何看待該現(xiàn)象？要成為“生活服務(wù)商”，房企具備哪些天然優(yōu)勢(shì)和不足？

蔣思海：成熟社區(qū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的終點(diǎn)，也是服務(wù)商的起點(diǎn)。社區(qū)服務(wù)發(fā)展空間極大。從醫(yī)療到養(yǎng)老，從金融到家政——社區(qū)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（合作伙伴）是在每一個(gè)細(xì)分服務(wù)行業(yè)中強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)選手。

社區(qū)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)是和消費(fèi)終端零距離，有可能及時(shí)了解、反饋、定制和修正消費(fèi)者需要的服務(wù)。那么開(kāi)發(fā)商切入這一市場(chǎng)的難度在哪？我認(rèn)為，關(guān)鍵在于用心整合資源、用心創(chuàng)立品牌。未來(lái)社區(qū)終端服務(wù)的贏家，可能既具備輕資產(chǎn)思維、平臺(tái)意識(shí)，善于利用互聯(lián)網(wǎng)，具備成本控制能力和較高服務(wù)品質(zhì)，又能疊加一種或幾種專(zhuān)業(yè)化服務(wù)能力。這種專(zhuān)業(yè)服務(wù)，才能真正打動(dòng)客戶(hù)內(nèi)心。

NBD：在向城市運(yùn)營(yíng)商角色轉(zhuǎn)變過(guò)程中，金科提出了“美好生活服務(wù)商”這一戰(zhàn)略構(gòu)想，目前有哪些創(chuàng)新舉措？成效如何？

蔣思海：今年以來(lái)，金科重新進(jìn)行品牌定位，從傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為美好生活服務(wù)商，首次發(fā)布了“美好你的生活”品牌理念，提出“健康更好、鄰里更好、居家更好、成長(zhǎng)更好、便利更好”產(chǎn)品服務(wù)五大主張，以“美好”“家”為服務(wù)基點(diǎn)，打造“地產(chǎn)”+“服務(wù)”新運(yùn)營(yíng)模式。

這一系列產(chǎn)品服務(wù)也相繼有了不少實(shí)際動(dòng)作：比如，我們將分別總出資20億分別成立負(fù)責(zé)社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的金科社區(qū)綜合服務(wù)集團(tuán)有限責(zé)任公司和負(fù)責(zé)未來(lái)教育產(chǎn)業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)的金科教育投資管理公司，朝著“成長(zhǎng)更好”、“便利更好”目標(biāo)貼近；同時(shí)，我們還和億達(dá)一起打造重慶兩江健康科技新城項(xiàng)目，并同東軟集團(tuán)旗下的東軟熙康攜手共建健康云社區(qū)，立足兩江新區(qū)開(kāi)創(chuàng)社區(qū)和家庭醫(yī)療健康服務(wù)的新模式，致力于“健康更好”；此外，我們和騰訊進(jìn)行戰(zhàn)略合作，以“智慧營(yíng)銷(xiāo)+社區(qū)服務(wù)+智能硬件”三位一體的生態(tài)模型，把所有可能的智慧內(nèi)容植入到金科大社區(qū)，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、商家多方共贏為最終目標(biāo)，努力讓“居家更好”。

談房地產(chǎn)政策：需三大轉(zhuǎn)變

NBD：近年來(lái)，房企另類(lèi)“抱團(tuán)”頻頻出現(xiàn)，且有越來(lái)越多的大型房企加入“合作”陣營(yíng)，請(qǐng)問(wèn)您是如何看待該現(xiàn)象？目前的“抱團(tuán)”和前幾年的“抱團(tuán)”相比，有哪些不同？

蔣思海：以前企業(yè)之間合作開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，最大的好處就是風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偂潜P(pán)的開(kāi)發(fā)從拿地到銷(xiāo)售這個(gè)過(guò)程，資金的需求是最大的，而在市場(chǎng)環(huán)境不好的情況下，如何解決資金流的問(wèn)題是項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題。聯(lián)合開(kāi)發(fā)樓盤(pán)就能集合兩家甚至幾家企業(yè)的力量，保證資金持續(xù)的問(wèn)題。

現(xiàn)在房企都開(kāi)始回歸一、二線(xiàn)城市，導(dǎo)致一、二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)火爆，也對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金體量提出更高要求，很多企業(yè)要獨(dú)立拿地會(huì)更加困難。同時(shí)，在后續(xù)開(kāi)發(fā)階段也會(huì)有更多挑戰(zhàn)，如果房企間“抱團(tuán)”合作不僅可以更好的分散風(fēng)險(xiǎn)，還可以進(jìn)行資源整合。

行業(yè)利潤(rùn)率開(kāi)始下滑，大家都希望在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)，雙方合作利于取長(zhǎng)補(bǔ)短，這樣的合作將成為常態(tài)。

NBD：目前金科在城市布局方面有怎樣的戰(zhàn)略？區(qū)縣、二三線(xiàn)城市以及核心城市之間是否各有側(cè)重？

蔣思海：金科的區(qū)域戰(zhàn)略將以國(guó)家城市群發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，布局以二線(xiàn)熱點(diǎn)城市為主，一線(xiàn)和核心三線(xiàn)城市為輔。在“三圈一帶”的戰(zhàn)略新構(gòu)想指導(dǎo)下，金科將強(qiáng)化在“三圈一帶”二線(xiàn)城市的布局，聚焦區(qū)域中心城市，鎖定了“核心十城”——重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。未來(lái)，還會(huì)繼續(xù)考慮在“核心十城”中有所動(dòng)作。

NBD：您認(rèn)為在當(dāng)前的房地產(chǎn)政策大環(huán)境下，房企要如何做才能避免受到?jīng)_擊？

蔣思海：在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的大背景下，控制土地供應(yīng)政策深入執(zhí)行且效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。各地因城施策調(diào)控政策的逐步落地，正在促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展。

隨著地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)來(lái)臨，在市場(chǎng)整體增速放緩的同時(shí)，行業(yè)整體盈利水平也逐漸下降。房企過(guò)去簡(jiǎn)單依賴(lài)土地增值和市場(chǎng)上漲實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展的方式已難以為繼。因此，企業(yè)必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從“同質(zhì)化”向“差異化”轉(zhuǎn)變；從簡(jiǎn)單的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)服務(wù)”并重轉(zhuǎn)變；從“單一產(chǎn)業(yè)”向“產(chǎn)融結(jié)合”及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變等。