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每經(jīng)記者 郭榮村 實(shí)習(xí)記者 范文茜 每經(jīng)編輯 陳俊杰

4月26日，康達(dá)爾（000048，SZ）發(fā)布2016年年報(bào)，營(yíng)收同比減少32.18%，凈利潤(rùn)同比下降97.08%。公司表示，業(yè)績(jī)下滑一個(gè)重要原因是本年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入比上年同期大幅減少。

年報(bào)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)2016年?duì)I收7340.7萬(wàn)元，同比減少90.60%。此前公告顯示，山海上城一期（備案名為“山海上園”）大部分在2015年1~6月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，而山海上城二期未開(kāi)售，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)同比大幅減少。

4月27日午間，康達(dá)爾董秘胡琴表示這兩天忙于出季報(bào)，不方便回復(fù)記者的采訪。山海上城二期銷(xiāo)售中心工作人員此前告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前該項(xiàng)目并未獲得預(yù)售證，入市時(shí)間尚未確定，“很有可能是今年上半年，五六月左右吧。”

康達(dá)爾在年報(bào)中透露，去年房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率高達(dá)63.33%，有券商報(bào)告指山水上城等項(xiàng)目拿地成本極低。對(duì)山海上城的處理問(wèn)題，一直是康達(dá)爾與京基集團(tuán)股權(quán)之爭(zhēng)的焦點(diǎn)之一。

山海上城二期未開(kāi)售公司業(yè)績(jī)承壓

4月26日，康達(dá)爾2016年年報(bào)出爐，營(yíng)收同比減少32.18%，凈利潤(rùn)同比下降97.08%，第四季度虧損2414.8萬(wàn)元。此前公布的2017年一季度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損1500萬(wàn)~2000萬(wàn)元，凈利潤(rùn)比上年同期下降300.1%~366.8%。

凈利潤(rùn)減少以及一季度虧損與房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)績(jī)下滑有關(guān)。此前公告顯示，山海上城一期大部分在2015年1~6月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，在2016年只有尾盤(pán)銷(xiāo)售收入，而山海上城二期在報(bào)告期內(nèi)未開(kāi)售，導(dǎo)致地產(chǎn)銷(xiāo)售收入大幅減少。

年報(bào)顯示，2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售量同比減少90.50%，營(yíng)業(yè)收入為7340.7萬(wàn)元人民幣，同比減少90.60%。另外，2016年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占營(yíng)收比重的4.70%，而在2015年這一數(shù)字為33.91%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向康達(dá)爾發(fā)去采訪函，但其董秘胡琴表示這兩天忙于出季報(bào)的事情，暫時(shí)不方便回復(fù)記者的采訪。

山海上城二期銷(xiāo)售中心工作人員此前告訴記者，一期現(xiàn)已售罄，二期目前并未獲得預(yù)售證，入市時(shí)間尚未確定，“很有可能是今年上半年，五六月左右吧。” 今年4月14日，在深交所互動(dòng)平臺(tái)上，康達(dá)爾曾表示“山海上城項(xiàng)目及沙井項(xiàng)目目前進(jìn)展順利，山海上城二期1棟計(jì)劃今年銷(xiāo)售，其余地塊及沙井項(xiàng)目都在有序推進(jìn)當(dāng)中。”

康達(dá)爾在公告中提到，“自2016年3月30出臺(tái)調(diào)控政策后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，市場(chǎng)觀望情緒彌漫”。房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的變化，是否會(huì)對(duì)山海上城二期項(xiàng)目的銷(xiāo)售造成一定壓力，尚未可知。康達(dá)爾表示，將對(duì)其他可投資地塊做出調(diào)研和分析，根據(jù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，制定出3至5年的儲(chǔ)備用地規(guī)劃，積極爭(zhēng)取土地資源。

股權(quán)爭(zhēng)端懸而未決

對(duì)山海上城的處理問(wèn)題一直是康達(dá)爾與京基集團(tuán)股權(quán)之爭(zhēng)的焦點(diǎn)之一。

2011年11月30日，康達(dá)爾與深圳規(guī)土委寶安管理局就位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道、沙井街道、福永街道三塊土地征收和開(kāi)發(fā)簽訂《收地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》。作為補(bǔ)償，康達(dá)爾獲得西鄉(xiāng)固戍一宗保留用地的商住開(kāi)發(fā)權(quán)，西鄉(xiāng)項(xiàng)目被命名為“康達(dá)爾山海上城”，占地約11萬(wàn)平方米，總建筑面積約70萬(wàn)平方米。

值得注意的是，康達(dá)爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的毛利率偏高。2016年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率是63.33%，而在2015年則高達(dá)68.19%，高于行業(yè)知名公司的平均水平。2016年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為19.8%，保利地產(chǎn)為28.02%，綠地集團(tuán)為20.65%，金地集團(tuán)為28.73%。

中信建投研報(bào)指出，山海上城項(xiàng)目拿地成本極低，康達(dá)爾僅象征性繳納1000多萬(wàn)元土地出讓金，使得項(xiàng)目將給公司帶來(lái)巨大盈利。

康達(dá)爾擁有龐大的、低成本的土地資源，引起了資本市場(chǎng)的關(guān)注。京基集團(tuán)連同林志、王東河等一致行動(dòng)人斥資逾40億元買(mǎi)入康達(dá)爾股票，由此躍升成為第二大股東。

2016年4月24日，康達(dá)爾董事會(huì)宣布與中建一局就西鄉(xiāng)山海上城和沙井項(xiàng)目簽署《深圳市建設(shè)工程施工（單價(jià)）合同》，涉及資金達(dá)239億元。同年6月12日，京基向康達(dá)爾董事會(huì)送出增加臨時(shí)提案的通知，要求后者在股東大會(huì)上增加3項(xiàng)臨時(shí)提案，包括要求終止履行與中建一局的合同等，但均被康達(dá)爾董事會(huì)方面拒絕。

2016年9月19日，康達(dá)爾方面宣布京基集團(tuán)受讓的林志等13人違法增持公司股份，京基集團(tuán)喪失表決權(quán)，要求終止履行與中建一局合同等議案未獲通過(guò)。對(duì)此京基集團(tuán)向康達(dá)爾發(fā)起訴訟，要求法院判決該議案為有效議案并已獲該次股東大會(huì)審議通過(guò)。

對(duì)于“京基看中康達(dá)爾土地資源”的說(shuō)法，京基集團(tuán)曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者做出回應(yīng)，其表示，相對(duì)于康達(dá)爾的土地資源，京基更看重康達(dá)爾的“都市農(nóng)業(yè)”。事實(shí)上，跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，康達(dá)爾的農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)更佳，在銷(xiāo)量與同期總體持平的情況下，2016年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)56.5%，利潤(rùn)增長(zhǎng)24.4%。

4月27日早間，記者向京基集團(tuán)公關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)去采訪函，欲了解訴訟最近進(jìn)展情況，但截稿為止未獲其回復(fù)。