3月25日，中國金茂（00817.HK）發(fā)布2019年業(yè)績報告。數據顯示，金茂2019年合同銷售金額為1608.06億元，同比增長25.63%。同時，其2019年回款率超過90%，回款超過1500億元。

此外，金茂2019年股東應占利潤64.52億元，同比增長24%，核心凈利盈利能力表現優(yōu)秀。

回顧過去，中國金茂在“金茂府+城市運營”的發(fā)展“雙曲線”支撐下，成長為均衡發(fā)展的優(yōu)等生，不僅突破千億規(guī)模，并一直保持著高增長速度。2017至2019年，中國金茂復合增長率超過52%，在TOP20中位居前列。

（業(yè)績會現場發(fā)布圖）

尤其2019年，中國金茂在行業(yè)調整期，憑借優(yōu)質產品和服務、成熟的城市運營以及穩(wěn)健的財務，仍保持高質量的增長加速度，這進一步展示了金茂模式的穩(wěn)增長優(yōu)勢。

展望未來，業(yè)績會現場，中國金茂首席執(zhí)行官李從瑞表示，中國金茂的現有土地貨值準備非常充足，能夠充分滿足2020年2000億、2021年2500億的簽約銷售額目標的順利實現。

數據顯示，僅僅在今年，金茂就已準備好3000億人民幣以上的可售貨源。值得注意的是，城市運營項目對金茂的銷售貢獻比例正在逐年提升。2020年金茂20%的可售貨值都是城市運營拿的地——管理層表示。有業(yè)內人士預估，這部分的利潤率或許會高于30%。

2020年，金茂繼續(xù)大力拓展城市運營項目，項目體量預計將超過1000萬方。在城市運營規(guī)?；l(fā)展下，金茂戰(zhàn)略模式的優(yōu)勢持續(xù)釋放，公司將在未來保持持續(xù)穩(wěn)健增長，預計將于2022年突破3000億簽約銷售額大關，成為品質城市的引領者。

強大產品力加持 持續(xù)引領市場

年報顯示，金茂在其布局全國的四十余個城市中，均保持市場引領地位。

其中，在北京、南京、溫州、杭州四城，金茂2019年銷售均超過百億元。在行業(yè)競爭最激烈的北京，金茂的單城銷售高達約200億元。

憑借“綠色健康智慧科技”，保持產品力領先，是金茂創(chuàng)新高的關鍵。

2019年，拳頭產品金茂府依然保持著亮眼的銷售業(yè)績。成都武侯金茂府首開當日去化達83%，上海西郊金茂府首開2小時內220套房源售罄。作為府系2.0智慧理念的集中體現，深圳龍華金茂府在2019年11月首開勁銷37.2億。

深圳龍華金茂府（實景圖） 上海西郊金茂府（實景圖） 成都武侯金茂府（實景圖）

值得一提的是，中國金茂在憑借府系產品持續(xù)占領高端市場的同時，旗下另一條產品線——金茂悅，也在迅速打開市場。金茂悅定位青年家庭，關注兒童成長，以均好品質滿足剛需改善客群需求，獲得了市場認可——2019年，寧南金茂悅首次開盤378套房當天售罄；南京魚嘴金茂悅2019銷售額超33億。

寧南金茂悅（效果圖）                      南京魚嘴金茂悅（效果圖）

良好的產品市場表現，得益于金茂在產品創(chuàng)新上的持續(xù)耕耘。自2017年宣布金茂府2.0升級以來，金茂府從綠色健康、智慧科技維度發(fā)力，用“會思考的房子”給業(yè)主創(chuàng)造更健康舒適的居住體驗。在2020年疫情中，金茂府系社區(qū)因“無接觸”式黑科技——人臉識別技術實現社區(qū)無接觸暢行，智能家居實現無接觸語音交互，以及新風系統(tǒng)的無接觸溫濕度調節(jié)——再度成為行業(yè)熱議。

金茂產品匹配當下人居升級需求，或將在后續(xù)人居需求升級潮中占據先機。

智慧化物業(yè)服務 成就行業(yè)典范

物業(yè)服務上，2019年，金茂物業(yè)已成為行業(yè)頭部，圍繞“品質”“智慧”“共生”三大核心IP，獨樹一幟，具備持續(xù)發(fā)展、引領市場的實力。

以數字化物業(yè)平臺為手段，金茂構建了“平臺+場景”的智慧社區(qū)服務新生態(tài)，深化發(fā)展了業(yè)內領先的智慧社區(qū)。以衍生及專屬服務為出發(fā)點，金茂打造了“悅鄰+”增值服務品牌，賦予傳統(tǒng)物業(yè)新內涵。

協(xié)同中國金茂城市運營商戰(zhàn)略，金茂物業(yè)新增了“城市物業(yè)服務商”定位。未來，金茂將以城市運營項目為試點，打造城市物業(yè)品牌，進一步引領市場。

以專業(yè)服務、智慧化創(chuàng)新引領市場，不僅讓金茂物業(yè)為業(yè)主帶來了日常的美好居住體驗，更為應對疫情等緊急情況打下基礎。

2020年，金茂物業(yè)在疫情突發(fā)的第一時間，就迅速啟動全面應急預案。

通過“零死角”科學消殺、社區(qū)人員管控，加強防疫物資準備，以及包括蔬菜配送、代取快遞等生活服務優(yōu)化，加上部分社區(qū)應用的金茂智慧社區(qū)無接觸無感通行，金茂物業(yè)保障了全國金茂業(yè)主的健康、安全和生活便利，贏得了業(yè)主認可，也成就了行業(yè)典范。

金茂物業(yè)疫情期間消殺防護工作

金茂物業(yè)疫情期間暖心服務

城市運營規(guī)?；?持續(xù)貢獻新動能

產品服務引領市場同時，中國金茂經營版圖持續(xù)擴大，2019年首次進入金華、張家口、濰坊、威海等城市。同時，金茂深化城市運營戰(zhàn)略，深度布局京津冀、長三角、粵港澳等城市群。

中國金茂城市運營項目發(fā)展歷程

一年內，金茂新增7個城市運營項目，實現規(guī)?；瘮U張，截止2019年年底，累計落地20個城市運營項目，分別處于不同發(fā)展階段。這些項目將保持穩(wěn)定輪動發(fā)展節(jié)奏，持續(xù)貢獻利潤，為金茂的持續(xù)發(fā)展提供強大動能。

這一年，中國金茂，通過“以城聚人、以城促產”的“城-人-產”的城市運營邏輯，堅持“兩驅動、兩升級”的城市運營模式，以規(guī)劃驅動和資本驅動，解決城市發(fā)展動力問題，以城市功能升級與產業(yè)升級，助力城市可持續(xù)發(fā)展。

中國金茂注重五星酒店、精品商業(yè)、5A寫字樓、優(yōu)質教育配套等城市功能打造，并匹配包括金茂府、金茂悅、金茂墅在內的品質住宅，實現城市功能升級；同時，金茂通過強大的產業(yè)整合能力，協(xié)同股東資源，聚焦大科技、大文化、大健康領域，儲備了逾千家優(yōu)質產業(yè)合作資源，從產城融合視角推動區(qū)域人口集聚和經濟發(fā)展，助力城市產業(yè)升級。通過城市功能升級和產業(yè)升級，中國金茂，打造出一座座綠色健康、智慧科技、產城融合、配套便捷的城市核心綜合體、城市新城和特色小鎮(zhèn)，滿足城市居民全生命周期、全工作周期、全生活周期的需要。

在城市運營的規(guī)模化、品質化發(fā)展下，金茂進入了金茂府與城市運營共同作用的“雙曲線”發(fā)展階段。2019年，城市運營進入發(fā)展期的張家港、溫州、青島三城，集中為金茂帶來了城市運營主導下的簽約貢獻。其中，金茂在溫州，2019全年實現了高達145億元的銷售業(yè)績。

根據2019年年報，中國金茂聚焦一二線城市，新增土地儲備1390萬平方米，79%位于一二線核心城市，平均拿地成本為7525元/平方米，同比下降7.4%。其中，來自城市運營貢獻的新增土儲，占金茂全年新增土儲的40%。這意味著，城市運營也極大地增強了金茂的品質土地獲取能力。

展望未來，在城市運營加持下，金茂土儲將持續(xù)優(yōu)化，其人居市場空間也將隨城市運營發(fā)展而拓展。作為中國金茂的“第二曲線”，城市運營將持續(xù)賦予這家公司穿越行業(yè)周期的內生動力。

超低位融資成本 財務穩(wěn)健更具“免疫力”

年報顯示，在財務上，金茂不僅擁有行業(yè)中較低的凈資產負債率，更以其出色的表現贏得了資本市場的信賴，持續(xù)保持著TOP20中的超低資金成本。

2019年，中國金茂平均借貸成本僅為4.94%，較2018年降低0.17個百分點，位于行業(yè)低位。

作為一家產品和服務更匹配市場需求的公司，擁有“雙曲線”增長模式可以抵抗周期風險，加之財務持續(xù)穩(wěn)健、盈利能力穩(wěn)定可見，中國金茂的發(fā)展模式受到了資本市場的一致認可。

近日，花旗、中金等機構均給予中國金茂“增持”評級。對此，花旗表示，該行向來喜好資產負債表較安全及盈利能見度高的企業(yè)，綜合分析之下，首選中國金茂。

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