每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

物業(yè)行業(yè)正在經(jīng)歷第二次價(jià)值發(fā)現(xiàn)，擅于用腳投票的資本市場(chǎng)率先感受到了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率多超過20倍，擁有較高估值。

2019年底，時(shí)代鄰里（9928.HK）正式登陸港交所，發(fā)行價(jià)格為每股5.15港元，市值約46.8億港元。而截至7月17日收盤，時(shí)代鄰里報(bào)收每股12.20港元，市值約111億港元。

近日，時(shí)代鄰里執(zhí)行董事兼行政總裁王萌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，物業(yè)股近年來之所以頗受資本市場(chǎng)關(guān)注和青睞，主要是物業(yè)輕資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)穩(wěn)定性及行業(yè)未來發(fā)展具有巨大潛在優(yōu)勢(shì)。

NBD：您覺得資本市場(chǎng)青睞物業(yè)企業(yè)的原因是什么？

王萌：物業(yè)股近年來頗受資本市場(chǎng)關(guān)注和青睞，我認(rèn)為主要是由于物業(yè)輕資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)穩(wěn)定性及行業(yè)未來發(fā)展具有巨大潛在優(yōu)勢(shì)。

首先是業(yè)務(wù)方面，物業(yè)管理輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的特性使其本身發(fā)展更穩(wěn)定。物業(yè)公司的收入來源主要為物業(yè)費(fèi)，尤其在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，物業(yè)費(fèi)收繳相對(duì)而言穩(wěn)定性及可預(yù)見性更強(qiáng)。

除基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外，物企所衍生出的社區(qū)增值服務(wù)，擁有巨大發(fā)展空間及相對(duì)穩(wěn)定的客戶。這都使得物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步受到資本市場(chǎng)及投資者青睞。

其次是行業(yè)未來發(fā)展優(yōu)勢(shì)，行業(yè)政策的加持給予了物業(yè)行業(yè)更大的發(fā)展空間。從2019年起，物業(yè)管理行業(yè)政策逐步寬松友好，深圳、上海、北京等地相繼出臺(tái)物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)政策，物業(yè)市場(chǎng)化趨勢(shì)開始加速。

今年4月，北京首次高規(guī)格召開物業(yè)管理推進(jìn)大會(huì)，明確將物業(yè)管理納入社會(huì)治理的范疇。今年全國人大提案建議將物企納入社會(huì)治理體系。這都在激發(fā)著物業(yè)管理發(fā)展?jié)摿?。同時(shí)，由于物業(yè)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，物企眾多且良莠不齊，行業(yè)整合及資源重置機(jī)遇大，給予了資本市場(chǎng)以及投資人更多想象空間。

我們從啟動(dòng)籌備到成功上市，僅用了短短7個(gè)月，這在物業(yè)企業(yè)上市案例中是非常高效的，也彰顯了資本市場(chǎng)對(duì)物企的認(rèn)可。

NBD：如何看待部分物業(yè)企業(yè)上市后的規(guī)模性收并購現(xiàn)象？

王萌：對(duì)于上市物企來說，收并購能快速打開新區(qū)域或者新領(lǐng)域的市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和營(yíng)收雙增長(zhǎng)，加快企業(yè)發(fā)展步伐。同時(shí)，通過收并購能進(jìn)一步提高企業(yè)在地區(qū)乃至全國的品牌知名度。對(duì)于行業(yè)，這也是一次優(yōu)化資源配置與整合的機(jī)會(huì)，能進(jìn)一步提升行業(yè)集中度以及企業(yè)間的分化度，在一定程度上促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

過往收并購大趨勢(shì)是大資本吞并小企業(yè)，而現(xiàn)在越來越多涌現(xiàn)的是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，估計(jì)未來10年行業(yè)集中度將飛速提升。但業(yè)內(nèi)的收購案例，在投后治理及磨合發(fā)展上均存在不同程度的問題，我們認(rèn)為2020年對(duì)收購企業(yè)的選擇會(huì)慢慢趨向理性，更看重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。

今年的疫情使大眾更加認(rèn)識(shí)到優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)的重要性，物企在城市公共服務(wù)的作用越加凸顯，所以在今年的大好行情下，收并購還是大熱潮。在這個(gè)大熱潮下，時(shí)代鄰里不斷與同行就行業(yè)收并購市場(chǎng)情況進(jìn)行探討，我們也一直倡導(dǎo)理性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。

NBD：怎樣看待地產(chǎn)類母公司與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系？

王萌：地產(chǎn)公司與物業(yè)企業(yè)是相互聯(lián)系，共同成長(zhǎng)的關(guān)系。地產(chǎn)及物企都是實(shí)現(xiàn)人們美好生活向往最重要的媒介，是相輔相成、不可分割的完整服務(wù)鏈條。好的產(chǎn)品更需要好的運(yùn)營(yíng)。家作為向往生活的載體，地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)人們這個(gè)美好愿望的首要產(chǎn)品打造者，而物業(yè)則是通過到位的服務(wù)更好地將人們導(dǎo)向向往的生活，帶給人們更多精神上的愉悅和舒適。

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)呈現(xiàn)均會(huì)給地產(chǎn)及物業(yè)帶來更多驚喜和價(jià)值。物業(yè)日常管理及服務(wù)，一方面延長(zhǎng)了房屋使用壽命，為業(yè)主房產(chǎn)保值增值；另一方面提高了生活環(huán)境品質(zhì)及業(yè)主居住體驗(yàn)，從而提升客戶對(duì)地產(chǎn)及物業(yè)的依賴和粘性。

好的物業(yè)服務(wù)除了能助力地產(chǎn)品牌提升之外，也能促進(jìn)地產(chǎn)的營(yíng)銷。尤其在疫情的特殊時(shí)期，好的物業(yè)公司對(duì)支持地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、恢復(fù)營(yíng)銷起到巨大作用。人們對(duì)購房的選擇，除了選擇合適的地產(chǎn)產(chǎn)品，更會(huì)關(guān)注長(zhǎng)久的入住體驗(yàn)，今后對(duì)房產(chǎn)的選擇將進(jìn)一步疊加對(duì)物業(yè)服務(wù)綜合實(shí)力的選擇。這在一定程度上都會(huì)有效促進(jìn)地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展。

NBD：您認(rèn)為當(dāng)前物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得高估值的主要支撐是什么？

王萌：第一，業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)定。前面提到，物業(yè)行業(yè)屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理。物業(yè)費(fèi)收入不受消費(fèi)偏好、投資需求、進(jìn)出口波動(dòng)等因素影響，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中具有穩(wěn)定性。同時(shí)加上疫情期間各地政府對(duì)物企優(yōu)惠政策的加持以及當(dāng)前市場(chǎng)的開放給予行業(yè)更大更強(qiáng)的成長(zhǎng)性，使得優(yōu)質(zhì)物企發(fā)展更加穩(wěn)固。

第二，增值服務(wù)發(fā)展空間大。家政服務(wù)、社區(qū)零售、廣告、房屋經(jīng)紀(jì)等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)因疫情也迎來了更大盈利及想象空間。未來，物企能為投資者帶來大量高利潤(rùn)率的增值服務(wù)收入。

NBD：如何看待老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)機(jī)遇，貴公司是否有布局該業(yè)務(wù)計(jì)劃？

王萌：今年4月，北京開始鼓勵(lì)推廣“勁松模式”，與社會(huì)資本共同探索社區(qū)長(zhǎng)效發(fā)展，這將為物業(yè)公司進(jìn)入老舊小區(qū)改造市場(chǎng)打開渠道，也對(duì)其他城市起到了示范效應(yīng)。2020年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，明確發(fā)力老舊小區(qū)改造，并首提發(fā)展社區(qū)多樣化服務(wù)。老舊小區(qū)改造的潛在市場(chǎng)價(jià)值在未來值得期待。

本次疫情中，老舊小區(qū)在管理、服務(wù)等方面都暴露出了不少問題。公司希望未來能在老舊小區(qū)管理上貢獻(xiàn)一份力量，為政府分擔(dān)基層更多的物業(yè)管理及服務(wù)，目前我們也在積極探索相關(guān)發(fā)展和布局。

封面圖片來源：視覺中國