每經(jīng)編輯｜畢陸名

繼鄭州、哈爾濱等城市后，又一省會(huì)城市出臺(tái)全面穩(wěn)地產(chǎn)新政。4月16日，昆明市政府發(fā)布25條穩(wěn)地產(chǎn)新政，分別從加快商業(yè)商務(wù)用房去化，紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難，鼓勵(lì)多種方式回遷安置，優(yōu)化住房金融服務(wù)等8個(gè)方面制定相關(guān)政策。

值得注意的是，自去年下半年以來，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)下行趨勢(shì)。安居客數(shù)據(jù)顯示，去年6月昆明新房均價(jià)為13699元/平方米，而今年4月份為12952元/平方米。據(jù)粗略估計(jì)，4月以來16天，已經(jīng)有衢州、秦皇島等20城調(diào)整了購(gòu)房政策，涉及限購(gòu)、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率、購(gòu)房補(bǔ)貼等內(nèi)容。

新房均價(jià)不到13000元，昆明出臺(tái)25條政策“穩(wěn)樓市”

4月16日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），包括加快商業(yè)商務(wù)用房去化、紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難、鼓勵(lì)多種方式回遷安置、優(yōu)化營(yíng)商服務(wù)、優(yōu)化住房金融服務(wù)、有效防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序及做好房地產(chǎn)市場(chǎng)輿情引導(dǎo)等八個(gè)方面共計(jì)25條意見。

《意見》提到，適度調(diào)高住房公積金貸款額度，降低購(gòu)買二套住房首付款比例；實(shí)施好差別化住房信貸政策，持續(xù)優(yōu)化住房金融服務(wù)，更好滿足購(gòu)房者合理信貸需求。同時(shí)明確，昆明市自然資源規(guī)劃局、昆明市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、昆明市住房公積金中心等部門在《意見》印發(fā)之日起30日內(nèi)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則或?qū)嵤┺k法。

值得注意的是，自去年下半年以來，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)下行趨勢(shì)。安居客數(shù)據(jù)顯示，去年6月昆明新房均價(jià)為13699元/平方米，而今年4月份為12952元/平方米，每平方米跌超700元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，3月昆明新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比下降0.5%。

近一年昆明新房?jī)r(jià)格走勢(shì)，來源：安居客

目前，西山區(qū)、五華區(qū)和盤龍區(qū)的房?jī)r(jià)排在昆明各區(qū)前列。從現(xiàn)存房源數(shù)量和供應(yīng)計(jì)劃來看，這三個(gè)區(qū)的新房、二手房占據(jù)昆明樓市半壁江山，屬于買房熱點(diǎn)區(qū)域。

以西山區(qū)4月關(guān)注度較高的華夏四季項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目于去年11月初開盤，目前銷售均價(jià)約為25000元/平方米。

在盤龍區(qū)，中海云麓九里是生態(tài)大盤的代表，目前銷售均價(jià)為18500元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為19052元/平方米。

今年春節(jié)以來，昆明市五華區(qū)受關(guān)注度較高的多為交通配套較優(yōu)的剛需樓盤，以碧桂園春城映象項(xiàng)目為例，其銷售均價(jià)為12500元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為12063元/平方米。

昆明商業(yè)商辦庫(kù)存去化壓力大

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，對(duì)于昆明出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策的原因，昆明市政府表示，是為落實(shí)政府工作報(bào)告中的精神，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

新政之所以把商業(yè)商務(wù)用房去化放在政策之首，是因?yàn)槔ッ魃虡I(yè)庫(kù)存較大。中指研究院昆明公司高級(jí)分析師張慶憲指出，數(shù)據(jù)顯示，截止2022年3月，昆明商業(yè)商務(wù)用房市場(chǎng)存量多達(dá)1165萬㎡，去化周期超90個(gè)月，庫(kù)存高企，去化壓力大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員也表示，昆明這類弱二線城市商業(yè)商辦庫(kù)存比較大。昆明的做法是存量增量一起考慮，銷售和改功能一起考慮。比如，對(duì)已收儲(chǔ)或未開工的轉(zhuǎn)為保租房、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、臨時(shí)綠地，建設(shè)養(yǎng)老托幼等公共設(shè)施。此外，政府或引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)展“共享辦公”、非學(xué)科類培訓(xùn)等。甚至，回遷安置需求對(duì)接商業(yè)商務(wù)用房去化，這些都是創(chuàng)新舉措，多渠道化解商業(yè)庫(kù)存。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500546052

張慶憲也認(rèn)為，昆明將回遷安置需求與商業(yè)商務(wù)用房去化相結(jié)合，利用已建成的商業(yè)商務(wù)用房進(jìn)行等價(jià)值安置并適當(dāng)給予面積獎(jiǎng)補(bǔ)等方式，加大回遷安置效率，同時(shí)帶動(dòng)商業(yè)商務(wù)用房去化，一舉兩得。

值得注意的是，此次昆明在需求端的政策主要是公積金扶持，提高公積金額度，降低二次公積金貸款買房首付，而商業(yè)性按揭貸款方面并未有明確降首付等措施，限購(gòu)、限售等政策也未提及。

“總的來說，昆明的新政比較精細(xì)化，因城施策和落地性比較強(qiáng)，以去化過高的商業(yè)庫(kù)存和給企業(yè)紓困為主，供給側(cè)的措施比較多，而需求端刺激性的政策并不多，彰顯了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，值得其他城市借鑒。”李宇嘉說。

據(jù)記者梳理，4月以來16天，已經(jīng)有衢州、秦皇島、大連、綿陽(yáng)、蘭州、麗水、臺(tái)州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、上海、淮北、南平、宜昌、荊門、昆明等20城松綁了購(gòu)房政策，涉及限購(gòu)、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率、購(gòu)房補(bǔ)貼等內(nèi)容。

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