每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在廣州出現(xiàn)首個(gè)自然人拍地案例時(shí)，上海成立的首家個(gè)人拍地俱樂(lè)部卻還沒(méi)有競(jìng)得過(guò)一幅地塊的使用權(quán)。發(fā)起人上海錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除了土地價(jià)格過(guò)高，更主要的原因是在過(guò)去兩年時(shí)間里，他一直沒(méi)有找到最好的方法，來(lái)幫助購(gòu)買土地使用權(quán)的自然人落實(shí)目標(biāo)客戶。

他認(rèn)為，不僅自然人拍地的價(jià)格和時(shí)機(jī)，需要很好地把握。在正式拍地前，還必須制訂切實(shí)可行的投資計(jì)劃，最好能在拍地前先落實(shí)一部分購(gòu)房客戶。這樣融資能力弱的個(gè)人投資者，才有可能通過(guò)投資土地獲利。

發(fā)起人曾有購(gòu)地成功經(jīng)驗(yàn)

在錢生輝成立個(gè)人拍地俱樂(lè)部之前，他曾有過(guò)一次組織上海十六名自然人在上海周邊的太倉(cāng)，委托一家名為“太倉(cāng)麗晶置業(yè)有限公司”的企業(yè)成功競(jìng)拍得當(dāng)?shù)赝恋氐氖褂脵?quán)，并在短短十五個(gè)月里完成了拿地、開(kāi)工、銷售，最后竣工的整個(gè)流程。

那次成功購(gòu)地，是他敢于在上海組織個(gè)人土地拍賣俱樂(lè)部的原因。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他當(dāng)時(shí)的設(shè)想就是在有購(gòu)地意愿的自然人買地前，先確定好購(gòu)房者，并根據(jù)購(gòu)房者的要求集中設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)房屋。

由于在拍地前，競(jìng)拍土地使用權(quán)者已經(jīng)與購(gòu)房者就所拍地塊未來(lái)將建成的房屋簽訂了購(gòu)房協(xié)議，協(xié)議包括了購(gòu)房者愿意承擔(dān)的購(gòu)房?jī)r(jià)格、房屋的形態(tài)，所以整個(gè)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)都是確定的，地塊的開(kāi)發(fā)商幾乎毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，上述地塊也的確在拿地后第二年很快完成了竣工和銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)。

而他的個(gè)人拍地俱樂(lè)部正是“脫胎”于這一模式。只是在過(guò)去的兩年中，他并沒(méi)有找到和太倉(cāng)一樣，可以預(yù)先鎖定大部分購(gòu)房者的地塊。這也是導(dǎo)致其個(gè)人拍地俱樂(lè)部成立兩年，卻至今沒(méi)有“開(kāi)張”的原因。

今年或?qū)?shí)施首次拍地

但兩年未“開(kāi)張”，不代表個(gè)人拍地俱樂(lè)部的“流產(chǎn)”。

“最快一兩個(gè)月后，就可能會(huì)拍地?！卞X生輝昨日這樣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，個(gè)人拍地俱樂(lè)部的首次拍地有可能在今年實(shí)現(xiàn)。

其中的一個(gè)原因是土地價(jià)格的直線下降。錢生輝表示，上海的土地叫價(jià)已極低。比如他曾和上海某區(qū)地方土地管理部門就一幅土地的拍賣有過(guò)磋商。上述土地之前拍賣價(jià)格在7000元/平方米以上。而據(jù)錢生輝認(rèn)為，目前有機(jī)會(huì)以不足3000元/平方米的價(jià)格拍得上述地塊。

在土地價(jià)格下跌的同時(shí)，開(kāi)發(fā)的房屋也已經(jīng)找到了“接盤者”。錢生輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱，其設(shè)計(jì)了一種名為“地產(chǎn)分銷商”的分銷制度。房屋開(kāi)發(fā)進(jìn)入預(yù)售階段后，上述分銷地產(chǎn)商可以獲得房屋的銷售權(quán)力，可以將房屋按照自己制訂的價(jià)格出售。

而對(duì)于土地投資人來(lái)說(shuō)，這樣的好處是一旦房子滯銷，也能找到購(gòu)買者接手。由于房屋的購(gòu)買者和開(kāi)竣工時(shí)間都比較明確，土地購(gòu)買以及開(kāi)發(fā)的融資成本也可以明確控制，大大提升了項(xiàng)目的投資收益，縮短了回報(bào)周期。

錢生輝的這一設(shè)想，是否能實(shí)現(xiàn)，目前還不得而知。如果土地的購(gòu)買和房屋的銷售問(wèn)題都能解決，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要解決的問(wèn)題就只是如何建造能更加滿足普通消費(fèi)者的好房子。類似于綠城、仁恒這樣以房屋高品質(zhì)而著稱的地產(chǎn)商也許會(huì)變得更多。

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