從先于市場(chǎng)企穩(wěn)，到引領(lǐng)大盤上漲，可以說地產(chǎn)股是今年A股市場(chǎng)最為鮮明的盈利主線之一。伴隨本周地產(chǎn)股再度上漲，也引發(fā)了投資者的疑問——在調(diào)控基調(diào)并未明顯放松、房?jī)r(jià)繼續(xù)下行、庫存繼續(xù)積累的背景下，地產(chǎn)股憑什么上漲呢？對(duì)此，分析人士指出，地產(chǎn)股今年以來的上漲主要是對(duì)前期過度悲觀預(yù)期進(jìn)行的估值修復(fù)，而在政策放松預(yù)期的支撐下，該板塊的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)有望得以延續(xù)。

地產(chǎn)股充分體現(xiàn)賺錢效應(yīng)

本周三，滬深股市再度陷入調(diào)整泥沼。但與整體市場(chǎng)的低迷不同，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)良好，這也是最近一周該板塊走勢(shì)的寫照。

申萬房地產(chǎn)指數(shù)昨日上漲0.87%，在所有一級(jí)行業(yè)指數(shù)中漲幅最大。從板塊內(nèi)部看，沙河股份(000014)實(shí)現(xiàn)漲停，中體產(chǎn)業(yè)(600158)、深天健等7只地產(chǎn)股漲幅超過5%，板塊內(nèi)部實(shí)現(xiàn)上漲的股票多達(dá)82只，占比高達(dá)56%。

實(shí)際上，地產(chǎn)股在近期市場(chǎng)調(diào)整過程中始終保持著強(qiáng)勢(shì)格局。統(tǒng)計(jì)顯示，最近5個(gè)交易日，有東方銀星(600753)、首開股份(600376)、天倫置業(yè)(000711)等20只地產(chǎn)股創(chuàng)出年內(nèi)新高；而5月份以來，更是有保利地產(chǎn)(600048)、萬科A等10只個(gè)股創(chuàng)出近一年以來的股價(jià)新高。

如果把時(shí)間周期進(jìn)一步放長(zhǎng)，可以發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)股上漲貫穿了今年以來的行情。統(tǒng)計(jì)顯示，年初至今，滬深300指數(shù)累計(jì)上漲了11.56%，而申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)上漲了25.89%。也就是說，地產(chǎn)板塊今年以來為投資者提供了近1倍的超額收益。更值得關(guān)注的是，與今年題材股熱炒、龍頭股相對(duì)沉寂的市況不同，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的龍頭股今年以來表現(xiàn)同樣強(qiáng)勁。比如，保利地產(chǎn)本周已經(jīng)創(chuàng)出近29個(gè)月的股價(jià)新高，招商地產(chǎn)(000024)昨日創(chuàng)出近25個(gè)月的股價(jià)新高。龍頭股的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，令地產(chǎn)板塊今年以來的上漲顯得異常穩(wěn)健。

估值修復(fù)有望延續(xù)

地產(chǎn)股為什么上漲？原因肯定不在于行業(yè)出現(xiàn)了新的增長(zhǎng)因素，實(shí)際上，房?jī)r(jià)下行、庫存積累、政策高壓等趨勢(shì)性因素并未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)板塊今年以來的上漲與此前過度悲觀預(yù)期緩解后的估值修復(fù)密切相關(guān)。

據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，即便經(jīng)歷了較大幅上漲，申萬房地產(chǎn)板塊當(dāng)前的市盈率（TTM，剔除負(fù)值）也僅為16倍。從最近10年的數(shù)據(jù)看，這一估值水平僅略高于2008年四季度和去年年底至今年年初兩個(gè)時(shí)間段，可以說處于明顯的歷史底部區(qū)域。這一估值水平與去年年報(bào)以及今年一季報(bào)地產(chǎn)公司較好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相比，顯然不匹配，因而一旦出現(xiàn)哪怕少許積極因素刺激，地產(chǎn)股也會(huì)充滿走強(qiáng)動(dòng)力。

展望二、三季度，地產(chǎn)股估值修復(fù)的可能繼續(xù)存在，因?yàn)橐韵氯矫嬉蛩乜赡芾^續(xù)修正投資者的悲觀預(yù)期。

首先，信貸政策趨于寬松。國泰君安證券指出，央行近期降準(zhǔn)帶來的貨幣信貸寬松將使按揭款額度增加，有利于首套住宅按揭貸款優(yōu)惠繼續(xù)推進(jìn)，這將有效促進(jìn)銷量的上升，地產(chǎn)股將明顯受益。在宏觀政策逐步寬松的背景下，預(yù)計(jì)未來利率整體下浮的趨勢(shì)不會(huì)改變，并將逐步從一線城市向二、三線乃至全國蔓延，這會(huì)有效提升剛性需求購房者的購買力。

其次，成交量穩(wěn)中有升。東興證券表示，在上周監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市商品房中，僅有三個(gè)城市成交量同比降幅在40%以上，其他城市同比均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，溫州、蘇州、海口和廈門當(dāng)月銷售同比增長(zhǎng)在100%以上。重點(diǎn)城市中，僅三亞、上海成交同比下跌，其余城市均實(shí)現(xiàn)上漲，其中杭州漲幅最大，達(dá)33.79%，深圳漲幅為19.16%，南京為7.16%。

最后，房?jī)r(jià)溫和下跌，減輕政策壓力。申銀萬國指出，國家統(tǒng)計(jì)局近期公布了4月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，總體顯示房?jī)r(jià)仍在下行通道中，但下跌城市的個(gè)數(shù)較3月有所減少，持平的城市顯著增加，顯示房?jī)r(jià)在經(jīng)過前期大范圍的以價(jià)換量后，在低位有企穩(wěn)跡象。目前房?jī)r(jià)溫和下跌的狀態(tài)，從基本面和政策面的角度來講對(duì)行業(yè)是比較有利的：一方面，不至于遭致進(jìn)一步的政策緊縮，另一方面購房者也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)將要暴跌而遲遲觀望不入市。