每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

7月3日，某著名房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，中信泰富（00267，HK）上海項(xiàng)目申宏大廈（正式名稱(chēng)應(yīng)為“申虹廣場(chǎng)”）整體出租率僅由年初的0%上升至年中的2%，且租金價(jià)格由年初的4.5元/平方米下調(diào)至4.2元/平方米。

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向中信泰富方面進(jìn)行核實(shí)，但未得到回應(yīng)。不過(guò)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)昨日（7月5日）向記者證實(shí)，申虹廣場(chǎng)目前的出租率確實(shí)不高，即使在近期安捷倫租賃了其中6000平方米寫(xiě)字樓之后，其整體出租率也只增加至百分之十幾，仍低于上海平均水平。

出租情況遜于市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)

7月3日，上述機(jī)構(gòu)發(fā)布《2012半年市場(chǎng)回顧及展望》透露，相比去年同期，上海寫(xiě)字樓的租金同比上漲10%~15%，和去年底相比，租金上漲2.12%。在37.2萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓的巨量供應(yīng)下，上海寫(xiě)字樓空置率依然維持在低位，平均空置率僅為8.81%，其中浦東為4.93%，供應(yīng)量較多的浦西也不過(guò)10.94%。

在此背景下，今年新上市的寫(xiě)字樓紛紛出現(xiàn)了快速出租的勢(shì)頭。單位平均租金僅9元/天的嘉里中心二期僅半年時(shí)間，出租率就由10%上升至70%，且租金價(jià)格已上漲至12~13元/平方米·天。而年初出租率就已經(jīng)達(dá)到50%的雅士大廈，截至6月底，出租率更是升至98%。另一位于浦東的東方金融廣場(chǎng)，盡管是銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓，半年時(shí)間銷(xiāo)售率也由原來(lái)的20%上升至50%，售價(jià)則上漲了8000元/平方米，達(dá)到58000元/平方米。

但是，申虹廣場(chǎng)是這些項(xiàng)目中唯一出租情況欠佳的。截至年中，出租率僅為2%，租金價(jià)格更是出現(xiàn)下調(diào)，由年初的4.5元/平方米下跌至4.2元/平方米。近期，安捷倫租賃了其中6000平方米，才使其出租率有所上升。

根據(jù)中信泰富年報(bào)，申虹廣場(chǎng)項(xiàng)目是中信泰富今年在上?？⒐さ奈ㄒ灰粋€(gè)投資類(lèi)物業(yè)。上海市城鄉(xiāng)和建設(shè)交通委員會(huì)資料顯示，這一項(xiàng)目的總投資額達(dá)到7.4億元。而如果以2%的寫(xiě)字樓出租面積計(jì)算，該物業(yè)在上半年可以確定的租金收益僅為100多萬(wàn)元。

何以投入這么高，租金回報(bào)卻這么低？21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐綜合事業(yè)二部經(jīng)理吳曉明表示，周邊的寫(xiě)字樓租金水平較低，多在3元/平方米·天，進(jìn)而影響到了物業(yè)的租賃。他認(rèn)為，以目前的市場(chǎng)情況，即使到了年底，申虹廣場(chǎng)的出租率也難以上升至80%以上。

或影響集團(tuán)整體估值

申虹廣場(chǎng)的低出租率和租金價(jià)格，有可能進(jìn)一步拉低中信泰富的租金回報(bào)率。年報(bào)顯示，中信泰富的租金收入僅為8.69億港元，僅為價(jià)值152.7億港元的投資類(lèi)物業(yè)的5.69%。而上述申虹廣場(chǎng)的出租率和租價(jià)，有可能進(jìn)一步影響中信泰富的投資類(lèi)物業(yè)租金收益率。

值得一提的是，此前，香櫞等境外機(jī)構(gòu)在做空中國(guó)房地產(chǎn)公司時(shí)，就是以租金回報(bào)水平質(zhì)疑公司的估值。雖然有多家投行發(fā)表報(bào)告，認(rèn)為這種質(zhì)疑不專(zhuān)業(yè)，但一定程度上仍然讓市場(chǎng)擔(dān)心內(nèi)房股價(jià)值存在水分。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民認(rèn)為，出租率較低是否會(huì)影響中信集團(tuán)的整體上市，將直接取決于內(nèi)地樓市的回暖速度。如果集團(tuán)整體上市時(shí)，市場(chǎng)仍然比較低迷，那么資本市場(chǎng)將會(huì)選擇以租金看待投資類(lèi)物業(yè)的價(jià)值，這時(shí)，投資類(lèi)物業(yè)的估值就會(huì)被認(rèn)為是 “偏高的”；否則，空置水平較高所帶來(lái)的負(fù)面影響就沒(méi)那么大了。