每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

2012年，雖然房產(chǎn)調(diào)控仍在繼續(xù)，但許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然取得了極好的業(yè)績。進(jìn)入2013年，對(duì)很多房企來說不會(huì)輕松。上周有消息稱，管理層對(duì)房價(jià)上漲的容忍度不會(huì)超過10%；又有消息稱，一線城市已為后續(xù)的調(diào)控準(zhǔn)備了大量的后續(xù)政策。今年，房企靠漲價(jià)盈利的機(jī)會(huì)或許將不復(fù)存在。

對(duì)此，很多地產(chǎn)商都心知肚明。陽光城在向一些金融機(jī)構(gòu)推介時(shí)就明確這樣的觀點(diǎn)：房地產(chǎn)全行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)不再，未來要實(shí)現(xiàn)高投資收益要靠兩條：一是成本控制，二是銷售速度。而這兩點(diǎn)也符合多數(shù)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷。

然而，在實(shí)際操作中，上述兩點(diǎn)很多其他房企卻是最難做到的。從去年第四季度開始，部分三四線城市高庫存、銷售速度緩慢的跡象開始顯現(xiàn)，有些項(xiàng)目盡管以成本價(jià)銷售，但仍然難以快速回籠資金。在這樣的大背景下，2013年房企的盈利能力面臨考驗(yàn)。

高周轉(zhuǎn)成房企普遍目標(biāo)/

事實(shí)上，通過高周轉(zhuǎn)來提升盈利能力，已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)。年初，各家地產(chǎn)商紛紛提高了銷售目標(biāo)，這被認(rèn)為是周轉(zhuǎn)速度進(jìn)一步加快的征兆。

此前，萬達(dá)集團(tuán)曾透露2013年將計(jì)劃實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)3500億元、收入1790億元、持有物業(yè)超過1700萬平方米、凈利潤增長10%以上的目標(biāo)。

綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良也公開表示，2013年綠地將經(jīng)營目標(biāo)定為3000億元，將加碼房地產(chǎn)主業(yè)，銷售目標(biāo)計(jì)劃增長30%以上。

此外，恒大、中海均已將銷售目標(biāo)定在千億元以上。

同樣，招商地產(chǎn)的董事長林少斌公開表示，2013年將力增實(shí)現(xiàn)百億銷售增量，并以“千億銷售百億利潤”為中長期目標(biāo)，公司2013年的銷售目標(biāo)將超過400億元。這與2012年210億元的銷售目標(biāo)相比，增長達(dá)90.5%。

融創(chuàng)中國也表示，2013年其銷售目標(biāo)將從去年的300億元調(diào)升至450億元，增幅達(dá)50%；富力地產(chǎn)管理層也明確表示，預(yù)計(jì)今年銷售額有望達(dá)到380億元~450億元，該數(shù)據(jù)較2012年320億元的銷售目標(biāo)上調(diào)了18.75%~40%。

除了上述地產(chǎn)公司外，去年銷售額首破百億元的陽光城，2013年的銷售目標(biāo)也較2012年大幅提升。

此外《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還從蘇寧環(huán)球內(nèi)部人士那里了解到，蘇寧環(huán)球今年銷售目標(biāo)也有近一倍的增長。

房地產(chǎn)公司銷售目標(biāo)的大幅提升，意味著企業(yè)周轉(zhuǎn)率的進(jìn)一步加快。蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶說，由于房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤率下滑，企業(yè)的盈利能力更多要靠快速銷售來實(shí)現(xiàn)。銷售規(guī)模的大幅增長，代表著銷售周轉(zhuǎn)率的快速上升，這將大幅提升企業(yè)的盈利水平。根據(jù)他的預(yù)測(cè)，2012年房地產(chǎn)商的平均凈資產(chǎn)收益率較前一年增長了0.5%~1%。

除了提高銷售速度外，部分地產(chǎn)商還將影響公司資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的“包袱”——商業(yè)地產(chǎn)打包上市。此前，瑞安曾計(jì)劃將剛剛開工建設(shè)的企業(yè)天地，以及新天地等項(xiàng)目打包上市，以提升資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率。

銷售速度取決于戶型和區(qū)域/

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長陳嘯天此前告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2013年最熱銷的房地產(chǎn)產(chǎn)品，依然會(huì)是那些定價(jià)低廉且符合剛性需求的產(chǎn)品。他說，2012年四季度全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過120平方米以下小戶型賣斷貨的現(xiàn)象。

陳嘯天認(rèn)為，由于總量供應(yīng)仍然無法滿足需求，120平方米以下的小戶型今年仍會(huì)有較好的市場(chǎng)前景，但是，一些銷售定價(jià)較高、性價(jià)比不存在優(yōu)勢(shì)的小戶型產(chǎn)品，仍然可能遇到滯銷的壓力。

開發(fā)更多剛性需求的產(chǎn)品，已經(jīng)成為很多企業(yè)2013年的目標(biāo)。

此前，曾經(jīng)在上海開發(fā)過中凱城市之光、徐匯中凱城之光的嘉凱城房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，未來三至五年，將以國家宏觀調(diào)控政策支持的、定位為滿足居住需求的產(chǎn)品為主，主要包括首次置業(yè)的剛需類住宅產(chǎn)品和首次改善類住宅產(chǎn)品。

事實(shí)上，除了戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的因素，企業(yè)的產(chǎn)品布局也將影響到項(xiàng)目的銷售。

去年三季度過后，一些原本主要在三四線城市布局的地產(chǎn)商銷售業(yè)績開始出現(xiàn)下滑?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，隨著房價(jià)上漲，供應(yīng)過量，近40個(gè)三四線城市目前已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整階段，如無錫、連云港、淮安等城市都屬于此類，調(diào)整過程可能長達(dá)三年左右。

此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道，如營口、常州、南通等城市已經(jīng)出現(xiàn)了供應(yīng)量過大的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的背景下，在這些城市大量開發(fā)的地產(chǎn)公司勢(shì)必面臨盈利能力下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

宋延慶表示，三四線城市很多樓盤單價(jià)賣到了6000元~7000元/平方米，但其中很多建材的配置完全沒有必要，比如中空玻璃、落地窗等都有降低標(biāo)準(zhǔn)的空間。

成本控制關(guān)鍵詞：融資/

由于凈利潤水平大幅下滑，房地產(chǎn)公司在去年普遍采取壓縮成本的方式來提升企業(yè)盈利能力。但在建筑成本和勞動(dòng)力成本高啟的大環(huán)境下，地產(chǎn)商控制成本的空間或許只有融資。

上海首個(gè)合作建房項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人錢生輝透露，合作建房模式的成本之所以比周邊便宜，關(guān)鍵在于沒有融資成本，完全是用股東資金開發(fā)房地產(chǎn)。

陳嘯天也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在整個(gè)行業(yè)中，地方國企和央企的盈利能力可能會(huì)更強(qiáng)一些，因?yàn)樗麄內(nèi)谫Y成本要低一些。

2012年四季度至2013年初，包括融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國等都在香港融資，其中龍湖、中駿等公司的融資成本低于同期銀行貸款利率。

除此之外，企業(yè)融資借貸杠桿率的拉長也對(duì)于地產(chǎn)商2013年的盈利有著深遠(yuǎn)的影響。

中房信的研究報(bào)告稱，眼下行業(yè)存在著金融“脫媒”的大趨勢(shì)，資金不通過銀行，直接在項(xiàng)目和資本之間實(shí)現(xiàn)對(duì)接，構(gòu)成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)。項(xiàng)目代建、地產(chǎn)基金、信托通道等都是支持房地產(chǎn)進(jìn)行金融“脫媒”的重要組成部分。品牌企業(yè)有能力利用金融“脫媒”來進(jìn)行表外融資，放大公司的財(cái)務(wù)杠桿。而企業(yè)的盈利能力與財(cái)務(wù)杠桿的倍數(shù)有很大關(guān)系，財(cái)務(wù)杠桿倍數(shù)越大，凈資產(chǎn)收益率也會(huì)越高。

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