每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

明發(fā)集團(tuán)（00846，HK）在3月19日公布2012年業(yè)績(jī)并對(duì)2013年進(jìn)行展望時(shí)表示，“簽署土地諒解備忘錄可向集團(tuán)提供機(jī)會(huì)，并與地方政府建立更為緊密的戰(zhàn)略和合作關(guān)系，符合本集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。”根據(jù)明發(fā)集團(tuán)的觀點(diǎn)，諒解備忘錄對(duì)于明發(fā)增加土地儲(chǔ)備，以及參與城鎮(zhèn)化建設(shè)有非常大的價(jià)值。

但商業(yè)地產(chǎn)大佬恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在談及“備忘錄”時(shí)的態(tài)度，卻與明發(fā)集團(tuán)完全不同。按照他的觀點(diǎn)，即使有備忘錄，如果地方政府無意落實(shí)計(jì)劃也沒有辦法，“除非我們確實(shí)對(duì)項(xiàng)目有興趣，否則我們不會(huì)簽署備忘錄”。

一些長(zhǎng)期負(fù)責(zé)拿地的房地產(chǎn)行業(yè)人士證實(shí)了陳啟宗的上述看法，認(rèn)為土地諒解備忘錄的意義并不大。由于土地備忘錄沒有法律約束力，在地價(jià)上升時(shí)有無法兌現(xiàn)承諾的風(fēng)險(xiǎn)，在地價(jià)下跌時(shí)則有被迫強(qiáng)制交易的可能。

反復(fù)提及備忘錄作用/

明發(fā)集團(tuán)并不是第一次高調(diào)宣揚(yáng)公司所簽署的土地諒解備忘錄。早在赴港上市時(shí)，土地備忘錄就被大量提及。當(dāng)時(shí)，明發(fā)曾在招股說明書上透露，土地諒解備忘錄一直對(duì)該公司收購(gòu)?fù)恋赜兄匾饔?，包括不同地區(qū)的重建項(xiàng)目和一二級(jí)土地的獲得渠道。

根據(jù)明發(fā)集團(tuán)披露的信息，在與政府簽訂土地諒解備忘錄之后，一旦獲得土地，就可以獲得來自地方政府的支持。根據(jù)2012年年報(bào)，明發(fā)簽署的土地諒解備忘錄多達(dá)13項(xiàng)，其中2012年新簽署的備忘錄，涉及的土地總建筑面積超過200萬平方米。

這些諒解備忘錄所涉及的土地儲(chǔ)備，大大減輕了明發(fā)因新增土地儲(chǔ)備不足而帶來的壓力。根據(jù)年報(bào)，在2012年預(yù)售面積新增接近60萬平方米的背景下，明發(fā)的土地儲(chǔ)備由2011年末的875萬平方米增加至919萬平方米，增加面積僅40多萬平方米。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶認(rèn)為，在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商之所以要披露這些土地諒解備忘錄，真實(shí)目的就是為了證明自己的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。事實(shí)上，很多非上市企業(yè)的投資部門也會(huì)用上述諒解備忘錄來向老板證明自己的業(yè)績(jī)，盡管當(dāng)年度可能一塊土地都沒有獲得。

備忘錄蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)/

與明發(fā)對(duì)土地備忘錄的看重不同，恒隆董事長(zhǎng)卻在年報(bào)中指出，簽署備忘錄其實(shí)并無意義。

陳啟宗稱，“地方政府往往要求我們簽署交易備忘錄，但其實(shí)無意落實(shí)計(jì)劃。除非我們確實(shí)對(duì)項(xiàng)目有興趣，否則我們不會(huì)簽署備忘錄。我們不愿意承受地方政府改變主意并試圖完成交易所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”

對(duì)于陳啟宗的表態(tài)，一位長(zhǎng)期在一線拿地的百?gòu)?qiáng)房企投資總監(jiān)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，土地諒解備忘錄不僅作用不大，而且企業(yè)要承擔(dān)非常高的風(fēng)險(xiǎn)。

他告訴記者，多數(shù)土地諒解備忘錄是企業(yè)在和政府達(dá)成一級(jí)土地開發(fā)時(shí)簽署的。地方政府由于財(cái)政上的壓力，會(huì)邀請(qǐng)一些企業(yè)參與地方的土地前期整理，并承諾可以在企業(yè)獲取開發(fā)用地上獲取一定的扶持。但事實(shí)上，這些承諾很多時(shí)候無法兌現(xiàn)，尤其是在地價(jià)大幅走高的背景之下。

由于備忘錄沒有法律約束力，即使簽訂了土地備忘錄，仍然需要走招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌）的流程來獲取土地。最終獲得土地的地價(jià)，并不會(huì)比其他地塊來得低，僅僅只是因?yàn)榈貕K出讓有特定門檻，從而降低了土地招拍掛的激烈程度而已。

雖然參與土地拍賣最終未必能獲得成功，但地產(chǎn)商卻要在簽署備忘錄后對(duì)土地的前期整理投入大量資金。盡管這些資金在拍地后會(huì)被返回，地方政府也會(huì)將土地招拍掛中收益的一部分提供給開發(fā)商作為補(bǔ)償，但上述收益幾乎可以忽略不計(jì)。

相反，如果土地市場(chǎng)處于跌勢(shì)，地方政府就會(huì)根據(jù)土地備忘錄要求開發(fā)商執(zhí)行備忘錄中簽訂的協(xié)議，如果開發(fā)商執(zhí)行，會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

他說，截至目前，鮮有聽說參與土地一級(jí)開發(fā)并獲取豐厚收益的房企，特別是那些和地方政府下屬負(fù)責(zé)地方城建的國(guó)有開發(fā)公司簽署諒解備忘錄的企業(yè)，更有面臨前期開發(fā)投資無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

明發(fā)負(fù)債庫(kù)存高企/

根據(jù)上述財(cái)務(wù)總監(jiān)的說法，在三四線城市，由于土地供應(yīng)量龐大，地方政府對(duì)企業(yè)執(zhí)行諒解備忘錄的意愿非常強(qiáng)烈，會(huì)要求他們提前履行備忘錄規(guī)定，參與土地招拍掛，購(gòu)買土地。

財(cái)報(bào)顯示，明發(fā)集團(tuán)2012年未經(jīng)審核的合約銷售額為53.36億元，比2011年的32.51億元增長(zhǎng)約64.15%，但公司財(cái)務(wù)狀況并未徹底改善。年報(bào)顯示，明發(fā)集團(tuán)被抵押給銀行的受限制現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物總額僅有11.38億元，但需要償還的短期債務(wù)總額卻高達(dá)149億元，相比2011年末增加了43億元，各類流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的近八成。

與此同時(shí)，明發(fā)集團(tuán)存貨的周轉(zhuǎn)速度卻在放慢。年報(bào)顯示，已竣工的待售物業(yè)價(jià)值達(dá)到了73億元，占到明發(fā)集團(tuán)流動(dòng)資產(chǎn)的近四成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2012年度53億元的銷售額。

在財(cái)務(wù)壓力沒有完全化解的大背景下，明發(fā)集團(tuán)如何兌現(xiàn)和地方政府簽訂的備忘錄引人關(guān)注。比照明發(fā)集團(tuán)2011年年報(bào)和2012年業(yè)績(jī)公告可以發(fā)現(xiàn)，有多項(xiàng)土地諒解備忘錄已從 “諒解備忘錄及相關(guān)項(xiàng)目概要詳列”中消失，其中包括南京明發(fā)家具中心、南京明發(fā)濱江新城二區(qū)。

而本報(bào)記者采訪明發(fā)集團(tuán)，詢問公司目前的財(cái)務(wù)情況，以及如果地方政府要求履行多項(xiàng)備忘錄協(xié)議，明發(fā)將如何應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)。但截至發(fā)稿，后者未回應(yīng)。