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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“以后真是削尖了腦袋也難擠進(jìn)北京這個(gè)市場。”北京一家房企的營銷總監(jiān)余音未落，在座的一位接近北京市住建委的權(quán)威人士立馬打斷她的話，“我不同意你的觀點(diǎn)，之前的政策都是一刀切，高端市場受傷最嚴(yán)重，但現(xiàn)在，對高端市場來說也許是個(gè)機(jī)會(huì)。”

這一幕發(fā)生在不久前的一場行業(yè)內(nèi)部交流會(huì)上，原本是關(guān)于“地王”的討論，卻因?yàn)閯倓偝雠_(tái)的“京七條”，話鋒被頻頻引向新的調(diào)控方向上來。

臨近十八屆三中全會(huì)召開，房地產(chǎn)長效機(jī)制的身影漸漸清晰。政策的一端系著千千萬萬的購房者，另一端則是身處其中的眾多房地產(chǎn)企業(yè)。長效機(jī)制又將如何改變他們的命運(yùn)？

“土地”難題仍無解？

“從理論上說，當(dāng)政府已經(jīng)把手伸到最長，到達(dá)了需求端，對普通市場從管理到需求到供應(yīng)一條龍全部管起來，（嚴(yán)控）高端市場還有什么意義？”上述權(quán)威人士顯然看好長效機(jī)制對高端市場的影響。

他繼續(xù)說道，“所以我們在建言的時(shí)候希望政府能做到細(xì)分管控，也就有了年初提到的三句話：低端有保障、中端有支持、高端有市場，用市場的概念也就是說‘放開’。”

對于高端市場來說，這無疑是一個(gè)好消息，但仍需要面對的一個(gè)關(guān)鍵問題是——土地市場被擠占。

據(jù)了解，北京市去年成交的新建商品房約9.5萬套，“假設(shè)首次置業(yè)的剛需人群占到70%，也將近7萬人，供應(yīng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以未來會(huì)加大這塊的土地供應(yīng)，但這勢必將會(huì)擠占普通商品房的土地市場?！鄙鲜鰴?quán)威人士說道。這是開發(fā)商不愿看到的一幕。

“但這個(gè)矛盾回避不了，北京的購房需求不斷增長，但土地供應(yīng)不可能無限度增加，稀缺性就會(huì)一直存在，誰拿到地誰就拿到機(jī)會(huì)?！鄙鲜鰴?quán)威人士說。

在多位房企人士看來，即便長效機(jī)制到來，但“拿地難”依然是一個(gè)無解的命題。從目前長效機(jī)制的雛形來看，由國務(wù)院發(fā)展研究中心擬定的“383方案”更多的著眼點(diǎn)是在破除土地壟斷，允許農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)方面。

允許農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，進(jìn)一步推進(jìn)土地自由化，這對于一些土地異常緊張的大中城市，不失為一個(gè)有效之策?！安贿^，地方政府也將同時(shí)被削弱對土地資源的控制權(quán)，收入也會(huì)隨之減少?！痹谏鲜龇科笕耸靠磥?，土地改革是一個(gè)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的大問題，方案落地困難重重。

期待被“豁免”的高端市場

據(jù)上述權(quán)威人士透露，正在醞釀中的房地產(chǎn)長效機(jī)制，可能會(huì)以北京自住型商品房調(diào)控措施為雛形，并形成自住型商品房、保障房以及普通商品房的三元格局。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析道，自住型商品房一旦形成規(guī)?；?yīng)，現(xiàn)有市場化運(yùn)作的中低端項(xiàng)目將不再是絕對的賣方市場，高端市場也有望加速回歸市場層面?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一部分開發(fā)商已經(jīng)有意將更多的產(chǎn)品線轉(zhuǎn)移到中高端市場。

“我們也會(huì)去競爭自住型商品房用地，成本控制這一塊我們把握得比較好，”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬同時(shí)表示，他們也會(huì)考慮減少剛需產(chǎn)品的開發(fā)，逐漸向中高端轉(zhuǎn)移。

“目前能做高端項(xiàng)目的開發(fā)商已經(jīng)不少了，除了北京本土企業(yè)以外，很多外地開發(fā)商也逐漸在競爭，并且不斷提高自己的產(chǎn)品研發(fā)能力，所以未來高端市場競爭會(huì)非常激烈。”北京魯能營銷部策劃負(fù)責(zé)人范崇凱對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

要求“高端市場放開限購限價(jià)”的呼聲一直回響在北京樓市，而這一次能否成真，是身處其中的開發(fā)商最關(guān)心的問題。

“北京目前高端市場的格局，的確會(huì)因?yàn)槟硞€(gè)項(xiàng)目的銷售利好而凸顯出來，進(jìn)而帶動(dòng)大家對這個(gè)區(qū)域的重新整合，形成一個(gè)新的板塊概念。”一位長期關(guān)注北京豪宅市場的分析人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在限購限價(jià)政策還未放松的周期內(nèi)，高端市場采用的“抱團(tuán)整合營銷”的方式很討巧。

融科智地北京公司副總經(jīng)理索穎向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，目前其公司項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)在售的三個(gè)別墅項(xiàng)目開發(fā)商經(jīng)常在一起交流討論，包括整個(gè)區(qū)域的概念定位，周圍的配套設(shè)施，“從去年開始多家大開發(fā)商進(jìn)入，對周邊環(huán)境進(jìn)行了改造?！?/p>

任啟鑫分析稱，在低端、中端與高端市場區(qū)別對待的三元格局下，未來房企的業(yè)務(wù)模式將更偏多元化，在以低端與中端住房市場作為高周轉(zhuǎn)補(bǔ)充渠道的同時(shí)，商業(yè)及高端住宅等市場化運(yùn)作的領(lǐng)域或?qū)⒊蔀樵絹碓蕉嗥髽I(yè)的重點(diǎn)領(lǐng)域，以謀取高利潤。

對此，克而瑞北京房價(jià)測評中心郝燕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從別墅產(chǎn)品市場來看，“市場漲得再高，剛需產(chǎn)品價(jià)格浮動(dòng)再大，高端產(chǎn)品客戶群始終是相對穩(wěn)定的。”在其看來，對于市場敏感度并不高的高端市場更應(yīng)該走市場化之路，“如果明年一季度以后，市場能夠企穩(wěn)的話，對房價(jià)的調(diào)控在二三季度效果才會(huì)顯現(xiàn)出來?！?/p>

此外，在市場觀望情緒開始逐步加重時(shí)，開發(fā)商也在尋找更多的渠道。一位房企人士表示，目前其所在售的樓盤超過四成以上的銷量是電商貢獻(xiàn)的力量。“目前包括萬科在內(nèi)的多家房企已經(jīng)與我們簽訂了初步合作協(xié)議，希望通過微信平臺(tái)來進(jìn)行項(xiàng)目促銷?！蹦撤慨a(chǎn)網(wǎng)站相關(guān)負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。