每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 查道坤 吳凡    

◎每經(jīng)記者 查道坤 吳凡

8月12日，蘇州打響今年重啟限購(gòu)第一槍，隨后蘇州吳江區(qū)和蘇州下轄的昆山市也宣布進(jìn)行限購(gòu)，使得蘇州限購(gòu)區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大。10月4日，蘇州進(jìn)一步加碼限購(gòu)，取消外地人之前二套房的購(gòu)買資格；同時(shí)也對(duì)蘇州本地戶籍居民進(jìn)行限購(gòu)，調(diào)空力度可謂相當(dāng)大。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，火爆的蘇州樓市將由此明顯降溫。事實(shí)好像也確實(shí)如此，根據(jù)中新網(wǎng)10月9日的報(bào)道，“國(guó)慶長(zhǎng)假期間，蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價(jià)格方面，根據(jù)蘇州市住建局提供的數(shù)據(jù)，均價(jià)已由10月2日的2.2萬(wàn)元/平方米左右跌落至6日的1.3萬(wàn)元/平方米左右。”

從2.2萬(wàn)元下降到1.3萬(wàn)元，僅僅數(shù)天時(shí)間蘇州樓市均價(jià)就下降了40%，限購(gòu)的效果似乎立竿見(jiàn)影。但事實(shí)可能并非如此簡(jiǎn)單，在成交量大漲70%的情況下，均價(jià)卻大幅下跌，其中透著詭異?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，蘇州主城區(qū)大量熱門樓盤并未出現(xiàn)價(jià)格暴跌的情況。

此外，吳江區(qū)作為蘇州樓市洼地，目前均價(jià)僅為1.1萬(wàn)元/平方米左右。國(guó)慶假期期間，該地區(qū)房屋成交量有所放大。尤其是10月7日，其成交占比達(dá)到全市的90%左右。根據(jù)記者實(shí)地走訪，以及觀察蘇州住建局?jǐn)?shù)據(jù)圖，發(fā)現(xiàn)國(guó)慶假期蘇州房屋最低均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米也是出現(xiàn)在這一天。而由于蘇州10月1日開(kāi)始實(shí)施價(jià)格備案制度，蘇州主城區(qū)部分高價(jià)位樓盤未能通過(guò)備案，沒(méi)有上市銷售，從而使得蘇州主城區(qū)樓市在國(guó)慶假期期間成交大減。

蘇州業(yè)內(nèi)：房?jī)r(jià)未大跌

近期，蘇州樓市再度成為輿論熱點(diǎn)。

9月23日起，蘇州物價(jià)、住建部門對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的商品房銷售違法違規(guī)問(wèn)題重拳出擊，聯(lián)合開(kāi)展商品房專項(xiàng)檢查。10月8日，蘇州物價(jià)局對(duì)外表示，經(jīng)過(guò)近半個(gè)月的商品房專項(xiàng)檢查。目前，物價(jià)、住建等部門已聯(lián)合查出22家涉嫌存在捂盤惜售、未明碼標(biāo)價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)要素不全、標(biāo)示內(nèi)容更新不及時(shí)等違法違規(guī)問(wèn)題的房企。另有3家企業(yè)被國(guó)家住建部通報(bào)批評(píng)。

除此之外，根據(jù)中新網(wǎng)10月9日?qǐng)?bào)道稱，“由蘇州市住建局提供的數(shù)據(jù)，蘇州房?jī)r(jià)已由10月2日的2.2萬(wàn)元/平方米左右跌落至6日的1.3萬(wàn)元/平方米左右。”從2.2萬(wàn)元下降到1.3萬(wàn)元，僅僅數(shù)天時(shí)間蘇州樓市均價(jià)就下降了40%，讓市場(chǎng)震驚不已。

值得一提的是，根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)，即時(shí)成交房屋信息板塊中的蘇州市區(qū)商品住房成交均價(jià)走勢(shì)圖看到，10月1日蘇州房?jī)r(jià)達(dá)到歷史最高點(diǎn)，均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元每平方米，但是隨后幾天房?jī)r(jià)出現(xiàn)急劇下滑，10月7日房?jī)r(jià)為1.3萬(wàn)元每平方米。

令人感到奇怪的是，在均價(jià)“暴跌”的同時(shí)，來(lái)自蘇州住建局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。成交量大幅上漲，價(jià)格卻出現(xiàn)暴跌，這種現(xiàn)象似乎有悖常理。

此外，記者查詢多家蘇州本地房地產(chǎn)網(wǎng)站所刊發(fā)的最新樓盤價(jià)發(fā)現(xiàn)，這些樓盤并未出現(xiàn)價(jià)格暴跌的情況。其中，位于蘇州相城區(qū)的姑蘇裕沁庭項(xiàng)目，價(jià)格為每平方米2.2萬(wàn)元，與之前相比并未下調(diào)。位于蘇州新區(qū)的南山檸檬花園檸府項(xiàng)目，價(jià)格為每平方米1.9萬(wàn)元，也沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的跡象。

對(duì)于媒體報(bào)道稱蘇州房?jī)r(jià)暴跌9000元每平方米一事，記者10月9日下午致電蘇州市住建局，當(dāng)記者提出相關(guān)采訪要求時(shí)，并未得到回應(yīng)。隨后，記者多次致電蘇州市物價(jià)局辦公室電話，但是無(wú)人接聽(tīng)。

不過(guò)，據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，蘇州市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)陳登火在接受采訪時(shí)表示，短短數(shù)天的數(shù)據(jù)個(gè)體差異太大，不能以此來(lái)衡量蘇州近期的整體房?jī)r(jià)走勢(shì)。此外，均價(jià)的計(jì)算方式與各樓盤的定價(jià)方式不同，更不能以均價(jià)來(lái)論房?jī)r(jià)。

蘇州一位張姓資深房地產(chǎn)從業(yè)者則對(duì)記者表示，“（暴跌）數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不能拿一天（10月7日）的數(shù)據(jù)，或者拿吳江區(qū)這樣的蘇州價(jià)格洼地來(lái)衡量蘇州整體的房?jī)r(jià)，這不科學(xué)也不準(zhǔn)確，蘇州房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大跌。”

數(shù)字游戲帶來(lái)的“暴跌”

為獲取第一手資料，10月9日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到了蘇州市吳中區(qū)尹山湖附近的幾個(gè)售樓處。

在尹山湖附近的“陽(yáng)光天地”售樓處，銷售人員告訴記者，里面的住宅房早在去年底就已經(jīng)全部售罄，目前只剩下酒店式公寓和商鋪。

對(duì)于近期網(wǎng)上熱議的蘇州房?jī)r(jià)暴跌一事，上述銷售人員在感到詫異的同時(shí)，向記者表示，“不僅我們這邊房?jī)r(jià)是沒(méi)有降的，尹山湖這一片房子好像都沒(méi)有下降”。記者隨后又走訪了尹山湖附近的弘揚(yáng)上湖和尹山湖韻佳苑兩處售樓處，其銷售人員也給予了類似答復(fù)。

不過(guò)，從蘇州樓市國(guó)慶7天的成交數(shù)據(jù)分析，不難得出所謂價(jià)格暴跌的真相。

根據(jù)蘇州住建局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月1日蘇州市區(qū)成交267套，2日成交248套，3日成交126套。10月4日蘇州加碼限購(gòu)后成交158套，隨后成交量出現(xiàn)急劇下滑，5日僅成交95套，6日成交44套，10月7日成交28套。而從成交區(qū)域來(lái)看，10月7日，蘇州主城5區(qū)成交量均未超過(guò)10套，姑蘇區(qū)成交量甚至為0，但是吳江區(qū)成交量卻激增到313套。

主城區(qū)成交寥寥，而作為價(jià)格洼地的吳江區(qū)成交量卻大增，這或許是導(dǎo)致蘇州房屋銷售均價(jià)在國(guó)慶長(zhǎng)假期間整體暴跌的一個(gè)重要原因。

此外，前述張姓業(yè)內(nèi)人士告訴記者，10月1日蘇州開(kāi)始實(shí)施價(jià)格備案制度，開(kāi)發(fā)商賣房需要到物價(jià)局備案，這就導(dǎo)致主城區(qū)一些價(jià)格較高的樓盤不能通過(guò)備案上市。

但吳江區(qū)由于價(jià)格低，所以能通過(guò)備案，這也導(dǎo)致了主城區(qū)成交量大跌，而吳江區(qū)成交量卻大漲。之所以均價(jià)在10月7日出現(xiàn)大幅下滑，是因吳江區(qū)當(dāng)天成交量最高，占全市成交量的90%以上，而其價(jià)格是蘇州最低。拿高價(jià)區(qū)域的房?jī)r(jià)與價(jià)格洼地的吳江區(qū)進(jìn)行對(duì)比，從而得出了均價(jià)降低9000元每平方米的結(jié)果，所以這個(gè)數(shù)據(jù)并不真實(shí)。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初也向記者表示，“10月7日成交量最大的是吳江區(qū)，吳江區(qū)又是蘇州樓市的價(jià)格洼地，拿吳江區(qū)成交數(shù)據(jù)來(lái)平均蘇州樓市整體價(jià)格水平，僅僅拿1天的價(jià)格來(lái)衡量整個(gè)蘇州樓市是不科學(xué)，也是非常不準(zhǔn)確的。出現(xiàn)所謂降價(jià)9000元每平方米的背后其實(shí)是數(shù)字游戲，因?yàn)閰墙瓍^(qū)的房?jī)r(jià)原本就比蘇州市區(qū)的房?jī)r(jià)便宜許多。”

值得一提的是，記者注意到，根據(jù)蘇州市區(qū)商品住房成交均價(jià)走勢(shì)圖，10月8日蘇州樓市均價(jià)已經(jīng)回升到18000元每平方米。