每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

盡管已出自查報告澄清，無必須披露的重大信息，但連續(xù)3個交易日，信達地產（600657，SH）收盤被巨量資金封死漲停。在上證指數(shù)走勢偏弱之際，這到底是為什么？

10月17日，《每日經濟新聞》記者從上海產權交易所了解到，信達地產正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業(yè)48%股份，轉讓價7028.8萬元，轉讓后將不再持有其任何股份。

年初以來，信達地產頻搶“地王”做加法，但如今忙著做減法，叫賣子公司股權。近兩年，以金融地產定位的信達地產本想開創(chuàng)一套不同于其他房企的新玩法，今年中期卻意外曝出虧損。

如今，上海、杭州等樓市熱門城市出臺嚴厲限購政策，信達地產在這些區(qū)域制造的“地王”何以解套？上述股權轉讓或能管窺一二。

標的企業(yè)曾連虧且奪過“地王”

成立于2002年的上海寶納園置業(yè)，注冊資本3750萬元，大股東為持股48%的上海信達銀泰置業(yè)，其他兩個股東分別為持股32%的上海寶山區(qū)納米園區(qū)工作辦公室與持股20%的上海定譽實業(yè)。

據(jù)悉，上海信達銀泰置業(yè)為信達地產（原為天橋北大青鳥）2008年通過重大資產重組的形式從信達投資、深圳建信等五位特定投資人反向收購而來。

實際上，信達地產最初是中國信達承接國有大型銀行不良資產及處置不良資產過程中留下來的一個房地產平臺。面對2008年國際金融風暴肆虐全球，信達地產背靠中國信達及其實控人財政部這一背景，順勢在A股借殼上市。

記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，早些年，被信達地產收入囊中的上海信達銀泰置業(yè)及上海寶納園置業(yè)并無太多項目運作，但到2014年初，上海寶納園置業(yè)通過現(xiàn)場競買方式一舉取得寶山區(qū)大場鎮(zhèn)一地塊，占地3.14萬平方米，用地性質為動遷安置房，總成交價大約2億元。

拿地后不久，上海信達銀泰置業(yè)及上海寶納園置業(yè)聯(lián)合體又以8.45億元奪得寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)09-02、09-06商住地塊，樓板價6842元/平米，溢價率為104.06%。

經查，2014年全國樓市整體普遍較冷，上海土拍也不例外，流拍現(xiàn)象成為當年市場較冷背景下的一個熱點話題。信達地產上述高溢價奪地，也被當?shù)厝耸糠Q之為樓市小年景下的“異類地王”。

公告顯示，上海寶納園置業(yè)2014年與2015年營業(yè)收入均為零，2014年營業(yè)利潤虧損近百萬元，但凈利潤為80萬元，次年營業(yè)利潤虧損擴大至近200萬元，凈利潤虧損151.4萬元。

對于上述轉讓行為及是否與中報業(yè)績虧損有關，《每日經濟新聞》記者致電了信達地產董秘辦，該辦公室一位工作人員回應稱，他們并不清楚這個項目，明確否認賣項目跟當前經營業(yè)績直接有關。

除了信達地產擬退出上海寶納園置業(yè)之外，股東上海定譽實業(yè)也正在出售該標的股權，但公告明確稱，股權變更帶來的風險由受讓方承擔。

全國工商聯(lián)房地產商會理事吳新堅表示，信達地產是上市房企，從財務結構分析，信達地產屬于資本投資型房企。

“信達系”地產資本騰挪術

截至今年6月底，上海寶納園置業(yè)總資產4.96億元，總負債4.67億元。值得一提的是，總資產內部絕大多數(shù)為流動資產，該金額接近5億元，評估值逾6億元，流動負債則高達4.7億元。

《每日經濟新聞》記者仔細研究資料發(fā)現(xiàn)，上海寶納園置業(yè)涉及一筆6900萬元委托貸款于10月15日到期。

按照轉讓計劃，這筆委托借款須受讓方摘牌之后5個工作日內代上海寶納園置業(yè)償還上海信達立人投資有限公司的委托貸款本金及利息，委托銀行為上海銀行浦東分行。

記者還注意到，上述借款月息率1%，借款期限從去年10月份至今年10月份。

2014年以來，房企再融資進一步放開，尤其是去年以來，房企發(fā)債融資規(guī)模進一步獲得爆發(fā)性增長，今年以來債務性融資繼續(xù)獲得放量。

克而瑞統(tǒng)計顯示，2015年至今年上半年，50家房企公司債的平均融資成本為4.95%，期限多為3~5年。比如，2015年基本維持在5%左右，隨著融資總量的上升，2016年一季度有了明顯降低，低至4.47%，而二季度又有了明顯上揚，重新浮動至5.07%。

“從單個房企來看，央企和國企自不用說，憑借國家信用融資成本與國債不相上下。”該機構公開表述說。

據(jù)悉，上海信達立人與上海信達銀泰置業(yè)同為信達地產的全資子公司，為何信達地產子公司之間的關聯(lián)借款成本會比較高？

中國房地產金融聯(lián)盟執(zhí)行會長、黃金灣投資集團董事長申威告訴《每日經濟新聞》記者，房地產只是中國信達一部分業(yè)務。這是一個涉及不良資產管理、銀行與房地產開發(fā)等多項業(yè)務一體化的超大型資本機構。

一位熟悉房企資本運作的重慶地產人士表示，明股暗債往往是一些國資房企在操盤能力不足時所采取的另一種賺錢方式，因為他們通常有土地、金融等優(yōu)質資源。

2015年，信達地產與子公司信達立人及關聯(lián)方中國信達旗下中潤發(fā)展一同認購了嘉興陸匯投資合伙企業(yè)（有限合伙），該基金總募資大約25.5億元，其中信達系認繳了4.5億元。

去年以來，信達地產豪擲約350億元在上海、杭州等核心城市拍下多個“地王”，參與其中的一些關聯(lián)資金也被媒體曝光，但隨著調控潮來襲，外界擔憂其如何操盤“地王”。

9月底，濱江集團公告揭開了信達地產是如何操盤“地王”的，內容顯示，信達地產擬與濱江集團、融創(chuàng)合作開發(fā)濱江區(qū)奧體單元123億元“地王”，其中信達占股50%，融創(chuàng)占股40%，濱江占股10%。