在調(diào)控浪潮和行業(yè)波動中，綜合實力強(qiáng)的房企在2021年的中報季愈發(fā)彰顯出堅固的基本盤和穩(wěn)健的增長性。

8月27日，金科股份交出了一份全優(yōu)答卷：銷售同比增長18%、營收同比大漲45.1%、凈利潤同比上漲14.26%，銷售回款率高達(dá)97%；貨幣資金余額和凈負(fù)債率等指標(biāo)不斷向好，公司“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)持續(xù)滿足“綠檔”；國際信用評級全面提升。業(yè)績發(fā)布后，多家券商機(jī)構(gòu)給予了金科“買入”評級，其中，申萬宏源給予金科目標(biāo)價（+120.65%）10.26元。

在8月31日召開的2021年年中業(yè)績說明會上，金科股份董事長周達(dá)強(qiáng)調(diào)：未來地產(chǎn)行業(yè)不管是土地、金融、人才等各項資源都會越來越朝著優(yōu)秀穩(wěn)健、綜合實力強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行傾斜。“未來較長的一段時期內(nèi)，公司將堅持‘一穩(wěn)二降三提升’的總體經(jīng)營策略，不僅是公司適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的階段性選擇，也是把握房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展主動權(quán)作出的戰(zhàn)略性判斷、戰(zhàn)略性布局和戰(zhàn)略性抉擇。”

前瞻性的戰(zhàn)略定力也讓金科展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，能夠從容穿越市場周期、抵御行業(yè)風(fēng)險。在這種定力下，金科不僅實現(xiàn)了業(yè)績的穩(wěn)定增長，也錘煉出強(qiáng)大的綜合能力。

資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化 達(dá)成更安全基本面

這是新一屆管理層上任后交出的第一份成績單，整體看來成色還不錯。

年初，金科在披露的2020年年報里，已成功實現(xiàn)降杠桿，“三道紅線”指標(biāo)均符合監(jiān)管要求，躋身“零踩線”陣營。到2021年中報，財務(wù)健康度得到進(jìn)一步提升：凈負(fù)債率降至77.08%，扣除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率降至69.55%，公司現(xiàn)金短債比提升至1.38，持續(xù)“綠檔”。

管理層也表示，確保“三道紅線”持續(xù)保持綠檔是金科的底線，金科將在此基礎(chǔ)上持續(xù)優(yōu)化公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)。

變得更加穩(wěn)健安全的同時，金科也迎來了穩(wěn)定高質(zhì)量的增長態(tài)勢。2021年上半年，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入439.73億元，同比增幅超過45%；實現(xiàn)凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，歸屬于上市公司股東凈利潤37.05億元；企業(yè)毛利率與凈利率均保持行業(yè)較高水平。

面臨復(fù)雜多變的宏觀環(huán)境，現(xiàn)金為王已成為不少房企現(xiàn)實的選擇。在“量入為出”的現(xiàn)金流管理模式，金科持續(xù)強(qiáng)抓銷售回款，上半年實現(xiàn)銷售回款997億元，回款率進(jìn)一步提高至97%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平；期末公司貨幣資金余額約為370.30億元，有效覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債，公司現(xiàn)金流動性安全得以加固。

在此基礎(chǔ)上，公司持續(xù)堅持經(jīng)營驅(qū)動型發(fā)展，財務(wù)結(jié)構(gòu)、融資成本等進(jìn)一步優(yōu)化。截至2021年6月30日，企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流余額回正，約為25.14億元，同比大幅上升202.62%。

事實上，過去幾年金科在規(guī)?？焖僭鲩L的同時，不可避免地出現(xiàn)了階段性負(fù)債率偏高。金科意識到資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化對公司長期發(fā)展至關(guān)重要，于是先于政策要求，從2018年下半年開始就主動優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降杠桿，提升盈利能力的同時保證充裕穩(wěn)定的現(xiàn)金流，打造優(yōu)質(zhì)平臺的要求。今年上半年公司進(jìn)一步主動調(diào)整有息負(fù)債規(guī)模，有息負(fù)債不斷下降。

報告期內(nèi)，金科股份總有息負(fù)債規(guī)模降至941.44億元，同比壓降超160億元。其中，一年內(nèi)到期有息負(fù)債268億元，占比降至28.47%；一到三年內(nèi)到期有息負(fù)債為524.69億元，占比為55.73%；三年以上到期有息負(fù)債為148.75億元，占比為15.80%，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化。

綜合向好的表現(xiàn)，多家國際評級機(jī)構(gòu)全面提升金科評級：中誠信、大公國際、聯(lián)合評級三家權(quán)威評級機(jī)構(gòu)上調(diào)主體信用評級至AAA，實現(xiàn)國內(nèi)主流機(jī)構(gòu)信用評級AAA全覆蓋；穆迪國際評級由B1展望穩(wěn)定提升為展望正面；此外，標(biāo)普國際評級由B+調(diào)升至BB-，成為極少數(shù)能夠跳過展望調(diào)整，而直接晉升評級的地產(chǎn)企業(yè)。關(guān)于本次評級提升，標(biāo)普認(rèn)為，主要基于金科股份業(yè)務(wù)評分提升、杠桿降低顯著。

堅守投資紅線 從容應(yīng)對未來發(fā)展

隨著調(diào)控不斷深入，今年以來，市場、土地、融資等方面政策層層收緊，特別是“雙集中供地”下，房企面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)一步加劇。

對此，金科股份總裁楊程鈞也表示“公司將遵守監(jiān)管的規(guī)則，量入為出，穩(wěn)中求進(jìn)，控制好投銷比。”“堅決不拿低流速項目、不拿虧損項目。”

嚴(yán)守投資紅線，將投資銷售比控制在40%以內(nèi)，堅持對拿地總量嚴(yán)管控，對土地質(zhì)量高要求——這使得金科能在變化的大環(huán)境中實現(xiàn)土儲擴(kuò)充，保障企業(yè)發(fā)展的安全健康。

數(shù)據(jù)顯示，公司上半年合計新增建面835萬平方米，新增土儲能級明顯提升，新一線及二線城市投資金額占比分別達(dá)49%、37%，其中通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等多元化方式獲取項目金額占比達(dá)57%，彰顯出極強(qiáng)的拿地策略。

事實上，一直以來，金科以國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，圍繞“三圈一帶”、“八大城市群”進(jìn)行區(qū)域戰(zhàn)略布局，事業(yè)遍布全國23個省、直轄市、自治區(qū)，主要分布在重慶、廣州、成都、杭州、蘇州、合肥、溫州、南寧、南京等重點城市。

半年報數(shù)據(jù)顯示，期末公司總可售面積超7300萬平方米。其中，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為23.69%，20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，能夠支撐公司未來三年發(fā)展需要。

日趨合理的土儲結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步反映到銷售金額上。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)合約銷售金額約1025億元，同比增長18%，連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)TOP20；對應(yīng)銷售面積約1005萬平方米，同比增長約17%。其中，在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)的銷售金額占比分別達(dá)到43%、20%、12%、11%、8%。

“公司銷售保持穩(wěn)健增長，珍惜杠桿率，謹(jǐn)慎面對激烈競爭的土地市場，強(qiáng)化多元拿地能力。”中信證券表示。

至于未來拿地計劃，公司管理層在業(yè)績會上也明確表示“公司將聚焦資源和資金，關(guān)注下一階段的投資窗口期，通過‘1+6’的多元拿地模式的夯實，獲取更多的毛利率有保障的項目。”與此同時，在未來的3到5年，公司品質(zhì)利潤型的產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)效率型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)保持相對均衡，其中品質(zhì)利潤型要達(dá)到30%以上。

布局“地產(chǎn)+”賽道 以多元化打造核心競爭力

一直保持著對宏觀環(huán)境和行業(yè)趨勢的敏銳洞察與精準(zhǔn)判斷，擅長在行業(yè)的不同階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解，這也使得金科在高周轉(zhuǎn)、高增長的房地產(chǎn)上半場，憑借跨越式大發(fā)展，迅速躋身行業(yè)第一梯隊。

2021年是金科“新五年戰(zhàn)略”規(guī)劃的起步年，正式打開了公司“四位一體、生態(tài)協(xié)同的高質(zhì)量發(fā)展”序章。今年上半年公司提出“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營策略，即以穩(wěn)健發(fā)展為目標(biāo)，通過降低負(fù)債、降低庫存，實現(xiàn)盈利能力、核心競爭力和資產(chǎn)運(yùn)營能力的三提升。

為此，公司在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時，著力打造和提高自身的“地產(chǎn)+”競爭能力。

具體來看，代表智慧服務(wù)的金科服務(wù)已于2020年末在香港聯(lián)交所上市，上半年營業(yè)收入25.86億元，同比增長88.8%；對應(yīng)歸母凈利潤5.3億元，同比增長80.3%；合約面積及在管面積分別為3.15、1.87億平方米，獨立第三方占比約58.3%及51.8%。

商旅康養(yǎng)板塊，金科中心、金科·愛琴海、金·WALK未來生活中心三條商業(yè)產(chǎn)品線今年上半年相繼浮出水面，重塑金科商業(yè)IP。其中金科中心是新一代的城市綜合體、金科·愛琴海是新一代的購物中心、金·WALK是未來服務(wù)型的社區(qū)商業(yè)中心。據(jù)了解，今年上半年金科商業(yè)營收增幅達(dá)到了104%。

科技產(chǎn)業(yè)方面，現(xiàn)已進(jìn)入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14省22個城市，累計運(yùn)營管理項目28個，累計開發(fā)運(yùn)營面積超1300萬平方米。報告期內(nèi)，濟(jì)寧金科生命健康科技城和固安智慧科技城相繼開園，新增開發(fā)運(yùn)營面積超百萬平方米。

與此同時，金科也在加大布局以大產(chǎn)業(yè)、大健康、大消費為主的“地產(chǎn)+”多元化賽道，金科股份董事長周達(dá)在業(yè)績會上透露，公司今年專門成立了產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部、商旅康養(yǎng)事業(yè)部，加大對一線公司的全鏈條賦能，“公司將持續(xù)地大力培育和提升商業(yè)、園區(qū)的資產(chǎn)運(yùn)營能力，提高持續(xù)經(jīng)營性營收占比，逐步優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并賦能住宅開發(fā)獲得溢價。”

應(yīng)對變化的環(huán)境，不僅要有從容的底氣，更需要積極的態(tài)度和堅定的行為。在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，運(yùn)營和管理是紅利，企業(yè)先安全才能發(fā)展，而金科“四位一體、生態(tài)協(xié)同”發(fā)展戰(zhàn)略無疑讓這家極具綜合能力的企業(yè)更具生命力。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）