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每經(jīng)記者 杜冉樂

6月9日，金科股份（000656,SZ）對外公告稱，公司擬與民生加銀資管簽署委貸協(xié)議，由對方設立資管計劃募資，委托民生銀行發(fā)放無固定期限貸款14億元，業(yè)內俗稱“永續(xù)債”。

同時，金科股份還推出了“項目跟投”模式，金科員工跟投資金成立有限合伙制基金，待所投項目銷售達到90%體量或符合其他條件時方可退出。

金科股份董秘劉忠海對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，永續(xù)債主動權在金科，為了改善資本結構，做項目跟投有利于形成利益共同體。行業(yè)人士指出，金科的上述動作，其實是為了籌集更多資金，加速項目運轉。 

二度發(fā)行14億永續(xù)債

公告顯示，上述委貸事項已獲得金科股份董事會全票通過，尚需進一步提交股東大會審議。

14億元委貸資金中，有5億元將投向重慶金科匯茂“金科·蔡家”（金科城）二期項目，其他9億用于重慶金科昌錦置業(yè)位于榮昌的“金科·世界城”二期項目，以加速這兩個地產(chǎn)項目開發(fā)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，如果算上去年底同樣接受民生加銀資管發(fā)放的14億元委貸資金，金科股份相當于將發(fā)行28億元規(guī)模的“永續(xù)債”。

資金成本上，金科上一次約定第1年利息率為11.5%，第2年為12%，第3年為15%，第4年及以后為18%。這次付息成本與之類似，約定前兩年利息率為11.9%，第3年為15%，第4年及以后為18%。

付息方式上，金科股份采取了“分紅必派息，不分紅不派息”的策略。通俗講就是，如果金科股份及相關子公司某一年宣布分紅，則借款人必須支付當年的資金成本及以前遞延的資金成本。

若N年不分紅，借款人當年支付利息遞延至N+1年，N年利率應在當年基礎上上浮20%，若N+1年仍未分紅，那么這兩年的利息均遞延至N+2年，且N+1年利息在當年基礎上也上浮20%。以此類推，但上浮后利率上限為18%。

劉忠海解釋說，上述委貸資金的成本相對偏高，比信托等融資渠道要高出一兩個點，做出這樣的付息方式，也是基于相關金融工具的要求，但這種融資方式的主動權掌握在金科手里，他們也不會真的將付息期限推到15%~18%的水平。

“這種融資方式，主要是作為一種權益工具。”劉忠海說，這種融資還算合理，主要是通過更多的資金來源優(yōu)化資本結構。

重慶渝閩資產(chǎn)管理股份有限公司董事、副總經(jīng)理林海彬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，不管哪家企業(yè)，誰都不想接受較高成本的資金，但地產(chǎn)微利時代，房企壓力大，第一步可能先解決短期資金缺口，隨后會用其他低成本資金替換。

疊加項目跟投模式

除了發(fā)行永續(xù)債，金科股份還推出了“項目跟投”模式，看似與融資無直接關聯(lián)，但這種輕資產(chǎn)化運作模式，相當于金科借眾人的資金來撬動更多地產(chǎn)項目的開發(fā)。

公告顯示，金科股份下一步推出的跟投項目主要是今年6月30日后首次開盤銷售的項目，分為銷售型項目與其他類型項目，前者須報總裁會議審批，后者須經(jīng)董事會審批后實施。此外，還涉及金科非并表項目，須走項目公司的審批程序等。

針對跟投項目投資人，金科股份列出了必須跟投人與自愿跟投人，前者主要涉及區(qū)域公司、城市公司及項目上的經(jīng)營管理骨干成員，后者主要是區(qū)域公司、城市公司及項目層級中與項目經(jīng)營直接相關的正式員工。

記者注意到，項目跟投人須通過有限合伙制基金形式參與項目投資，這種跟投基金在跟投項目中占股不超過10%，單個跟投人持股原則上不超過1.5%。綜合其他信息來看，這種跟投基金只是項目的財務投資者，退出時點為跟投項目已銷售建面達到擬銷售建面90%或符合其他約定。

截至目前，包括萬科、碧桂園、金地等一線房企均在嘗試拓展項目跟投模式。劉忠海解釋說，相對于其他房企，金科是把項目跟投制度更透明、公開化了，這是地產(chǎn)業(yè)的大趨勢，能更好地獲取項目及管理，實現(xiàn)風險共擔、利益共享。