每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 楊 翼    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 楊 翼

2016年以來(lái)，房企的危機(jī)感更加強(qiáng)烈，特別是一二線城市房?jī)r(jià)瘋漲、地王頻出，讓大多數(shù)房企堅(jiān)定了轉(zhuǎn)型之路，傳統(tǒng)的買(mǎi)地賣(mài)房已難以為繼，以資源整合為基礎(chǔ)的城市運(yùn)營(yíng)成為開(kāi)發(fā)商謀求戰(zhàn)略升級(jí)、拓展新增長(zhǎng)級(jí)的方向。

對(duì)此，在由每日經(jīng)濟(jì)新聞和成都商報(bào)社主辦的第六家中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，與會(huì)房企大佬通過(guò)圓桌論壇的形式，就城市運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系等話題展開(kāi)了熱烈討論。

涉足城市運(yùn)營(yíng)商的房企均表示，城市運(yùn)營(yíng)是未來(lái)房企轉(zhuǎn)型的必由之路，但不應(yīng)放棄潛力巨大的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而是要做好兩者的平衡。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是巨大市場(chǎng)

對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，行業(yè)大佬們首先對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)的發(fā)展前景進(jìn)行了討論。

首先人口因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，而在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，萬(wàn)科對(duì)人口趨勢(shì)的研究受到認(rèn)可。在今年6月的一次演講中，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰曾表示，如果按照常住人口來(lái)計(jì)算，我國(guó)2015年的城市化率約為50%；如果按照戶籍人口來(lái)算大概是40%。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我國(guó)應(yīng)該還處在一個(gè)中間位置，也就是說(shuō)，我國(guó)的城市化大概僅完成了一半。

世聯(lián)行副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書(shū)袁鴻昌在主持本次圓桌論壇時(shí)表示，世聯(lián)行研究得出一個(gè)一平方米定律，從發(fā)達(dá)國(guó)家案例來(lái)看，日本基本上每年新增住宅面積1億~1.3億平方米，平均每人每年新增1平方米，美國(guó)每年新增住宅150萬(wàn)套，平均每人每年新增1~2平方米，因此國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)開(kāi)發(fā)這一塊，未來(lái)還將持續(xù)。

金科股份董事長(zhǎng)蔣思海則表示，未來(lái)10年，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)維持在高位運(yùn)行，銷售面積在10億平方米以上，銷售額也在10萬(wàn)億元左右，但區(qū)域分化會(huì)加大，企業(yè)保持合適的規(guī)模很有必要。

新希望地產(chǎn)集團(tuán)總裁張明貴也持有類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，從需求端來(lái)講，長(zhǎng)期需求的存在，說(shuō)明城鎮(zhèn)化的過(guò)程還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，同時(shí)我國(guó)在城市改造過(guò)程中還誕生了新的需求；而從供給端來(lái)講，產(chǎn)品迭代也會(huì)產(chǎn)生大量新增供給。

從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的道路來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)一直是在往上走，雖然發(fā)展過(guò)程有一些振蕩，但就過(guò)去二十年的發(fā)展情況來(lái)看，長(zhǎng)期是向好的，另外從房地產(chǎn)在GDP中的占有率來(lái)看，我國(guó)的并不算高，很多發(fā)達(dá)國(guó)家的占比反而更大。

在討論開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商問(wèn)題時(shí)，蔣思海則指出，城市運(yùn)營(yíng)商概念談了很多年，每個(gè)運(yùn)營(yíng)商對(duì)此的理解不一樣，城市運(yùn)營(yíng)商是通過(guò)對(duì)資源要素充分認(rèn)識(shí)后，通過(guò)市場(chǎng)、法律或者其他創(chuàng)新，把城市的增值和優(yōu)勢(shì)資源發(fā)揮出來(lái)，這是城市的運(yùn)營(yíng)。作為企業(yè)來(lái)講，也是圍繞城市發(fā)展的規(guī)劃和目標(biāo)，通過(guò)企業(yè)自身的市場(chǎng)化機(jī)制和手段，把產(chǎn)品有效的融合為城市的一部分。

開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)如何平衡

一邊是利潤(rùn)豐厚的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，一邊是代表轉(zhuǎn)型方向的城市運(yùn)營(yíng)，在開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型路徑中，如何分配公司資源、平衡運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)也就成為操盤(pán)者面臨的難題。

事實(shí)上，一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)商除房產(chǎn)開(kāi)發(fā)外也參與許多城市功能的建設(shè)，比如修建公園，開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體，建設(shè)旅游設(shè)施等。

因此，中天城投集團(tuán)執(zhí)行總裁張智就指出，開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)不能簡(jiǎn)單劃分，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)已延伸到城市運(yùn)營(yíng)且獲取收益，就已是承載城市運(yùn)營(yíng)使命的開(kāi)發(fā)商了。

蔣思海也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)不能分隔，城市運(yùn)營(yíng)是開(kāi)發(fā)的有序延續(xù)和補(bǔ)充，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目可能5年就結(jié)束了，如何把客戶變成用戶，就需要把短短5年時(shí)間，變?yōu)?0年的有效“生命”周期。

提及開(kāi)發(fā)商，不外乎用銷售額、土地儲(chǔ)備、區(qū)域分布等幾個(gè)指標(biāo)去框定，但城市運(yùn)營(yíng)是一個(gè)比較復(fù)雜的概念，應(yīng)該用什么指標(biāo)去衡量？或者用怎樣的維度去掌控必要的資源？這也就牽涉到城市運(yùn)營(yíng)該怎樣運(yùn)作等問(wèn)題。

張明貴認(rèn)為，城市運(yùn)營(yíng)應(yīng)該走市場(chǎng)化道路，比如大盤(pán)項(xiàng)目打包上市、證券化都是未來(lái)方向，再進(jìn)一步做社區(qū)運(yùn)營(yíng)商、園區(qū)運(yùn)營(yíng)商。

張智則表示，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)不簡(jiǎn)單，應(yīng)該考慮的緯度比一般開(kāi)發(fā)多出很多，除硬件建設(shè)，還包括人口導(dǎo)入、文化引進(jìn)，使業(yè)主能夠喜歡上這個(gè)地方，這才是城市運(yùn)營(yíng)商的內(nèi)功所在。

在論壇現(xiàn)場(chǎng)，還有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的操盤(pán)手認(rèn)為，城市運(yùn)營(yíng)并非對(duì)所有房企都適合，對(duì)中小規(guī)模開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)該在微觀層面做運(yùn)營(yíng)思維。

對(duì)此，東原地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理陳文指出，出身西南的開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)型方面壓力更大，這個(gè)地方成長(zhǎng)起來(lái)的房地產(chǎn)公司，跟行業(yè)很多主流企業(yè)的玩法不太一樣。西南的企業(yè)要做城市運(yùn)營(yíng)，需要通過(guò)運(yùn)營(yíng)這個(gè)端口去擠利潤(rùn)，因此在運(yùn)營(yíng)這方面可以做小一點(diǎn)；此外，運(yùn)營(yíng)思維是解決1+1大于2等問(wèn)題。在未來(lái)10年，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任在于給業(yè)主搭建一個(gè)好的生活平臺(tái)，集合交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等系列配套，讓業(yè)主在社區(qū)里面可以安居樂(lè)業(yè)。