“今年55城已出臺調(diào)控政策超160次”、“部分城市住房貸款利率上浮”、“中介費下調(diào)”、“成交縮量”，近兩個月以來樓市降溫的信號似乎越來越明顯，看空房價的論調(diào)也越來越多。

今日（5月15日）國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2017年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》也正好印證了這樣的觀點。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：

今年前4個月，全國商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點，其中住宅銷售面積增長13.0%。同時，前4個月商品房銷售額33223億元，增長20.1%，增速回落5個百分點，其中住宅銷售額增長16.1%。

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，今年以來，全國商品房銷售面積增速及銷售額增速持續(xù)下降，前2月銷售面積增速和銷售額增速曾一度非常接近，不過之后銷售額增速再次較大幅度領(lǐng)先銷售面積增速。

▲圖片來源：國家統(tǒng)計局

不過令人意外的是，在一片看空情緒下，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情依舊高漲。數(shù)據(jù)顯示：

今年前4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個百分點。

▲圖片來源：國家統(tǒng)計局

同時，前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1-3月份提高2.4個百分點；土地成交價款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個百分點。

▲圖片來源：國家統(tǒng)計局

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)計算，自2015年年末中央經(jīng)濟工作會議提出房地產(chǎn)去庫存至今年4月末，16個月內(nèi)全國商品房銷售面積達199004萬平方米。同時，2011年-2017年4月，全國商品房銷售面積近80億平方米。

▲2011年至2017年前4月全國商品房銷售面積（單位：億平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）

調(diào)控不斷加碼，銷售呈現(xiàn)降溫，開發(fā)商卻信心十足，那么未來的樓市究竟會怎樣變化呢？

成交量低是假象？

對于商品房銷售面積繼續(xù)呈現(xiàn)增幅收窄的態(tài)勢，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，這說明市場降溫的態(tài)勢比較明顯。

申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇認(rèn)為，地產(chǎn)銷售回落主要受地產(chǎn)調(diào)控加碼及高基數(shù)影響。

調(diào)控加碼之下，對房價也將產(chǎn)生影響。近期，據(jù)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2017）》顯示，伴隨熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，從去年10月以來房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)收窄。預(yù)計2017年70大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大，全國房地產(chǎn)市場的商品房均價會由2016年增長10%，下降到2017年上升不到1%。

▲圖片來源：視覺中國

不過，嚴(yán)躍進指出，從銷售面積增速為15.7%的水平來看，這也說明雖然市場在降溫，但依然是高于去年同期水平的。這和三四線城市形成的托底效應(yīng)有關(guān)，對于三四線城市來說，類似的托底效應(yīng)使得此類城市交易相對活躍，成為當(dāng)前中國樓市交易活躍的一個重要組成部分。

華泰證券首席宏觀研究員李超也表示，推算的非30大中城市銷量同比增幅下降4.8個百分點至22.9%，僅有輕微回落，表明三四線去庫存仍在繼續(xù)。

在嚴(yán)躍進看來，部分大城市當(dāng)前采取了搖號制度，說明市場成交量低是一個假象，如果供應(yīng)端增加供應(yīng)，后續(xù)交易端也會有上升的可能。類似的數(shù)據(jù)在商品房的待售面積上也得到了體現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少5萬平方米。

“住宅待售面積的下滑幅度是比較大的，充分說明了當(dāng)前樓市去庫存的戰(zhàn)略依然是在執(zhí)行中。”嚴(yán)躍進說。

投資高增速能否延續(xù)，機構(gòu)存分歧

盡管房地產(chǎn)銷售回落，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻超預(yù)期。

國家統(tǒng)計局投資司首席統(tǒng)計師王寶濱表示，前4月房地產(chǎn)投資對全部投資增長的貢獻率為20.1%，拉動投資增長1.8個百分點。

對于前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增加的原因，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長邢志宏表示，去年全國的商品房銷售面積增長了22.5%，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較強的景氣局面，很多房地產(chǎn)企業(yè)加大了投資力度，很多在建項目仍在進行，投資項目有周期性，一旦開工了以后需要延續(xù)一時間。所以，目前房地產(chǎn)投資的增長可以說是這種周期性的延續(xù)。

除了與去年延續(xù)效應(yīng)有關(guān)外，邢志宏還表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進行分類調(diào)控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應(yīng)力度。

▲圖片來源：視覺中國

對于未來房地產(chǎn)投資走勢，新開工面積等數(shù)據(jù)成為機構(gòu)關(guān)注的重點。

數(shù)據(jù)顯示，1-4月房屋新開工面積48240萬平方米，增長11.1%，增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積28174萬平方米，增長10.6%，增速回落4.5個百分點。

李超認(rèn)為，近半年期房銷售火爆，地產(chǎn)投資有支撐，同時也不能低估新開工對投資的支撐作用。1-4月房屋新開工面積增速已經(jīng)超過竣工面積增速，同時1-4月購地面積和土地成交價款均創(chuàng)下近年來新高。因此地產(chǎn)投資不會失速，維持中期內(nèi)地產(chǎn)投資增速保持穩(wěn)健的判斷。

在李慧勇看來，新開工面積小幅回落但土地購置面積大幅回升，原因一是國家加大熱點城市的土地供給，二是非熱點城市去庫存速度加快帶動開發(fā)商拿地和投資。預(yù)計全年房地產(chǎn)投資增速有可能大幅度超過市場5％左右的預(yù)期。

不過，從限購政策及中央關(guān)于房地產(chǎn)的定位來看，也有機構(gòu)認(rèn)為全年房地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)溫和下滑。

中信證券研報認(rèn)為，4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資單月同比增長9.6%，回升0.2個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始走穩(wěn)，但是由于4月份以來全國各個城市限購政策的逐漸升級，未來房地產(chǎn)投資增速料將趨勢性回落。

中信證券上述研報指出，中國房地產(chǎn)自2006年之后具有一個3年左右的周期現(xiàn)象，分三個階段。第一階段：房地產(chǎn)銷售回升，房地產(chǎn)價格回升，房地產(chǎn)投資回升；第二階段：由于房地產(chǎn)市場過熱，各個城市出臺限購政策，市場處于觀望狀態(tài)中；第三階段：房地產(chǎn)銷售回落，房地產(chǎn)價格回落，房地產(chǎn)投資回落。目前中國房地產(chǎn)市場正處于第二階段，接下來將經(jīng)歷房地產(chǎn)的向下周期。

每經(jīng)編輯 何小桃